房地产视角下的宏观经济.pptxVIP

大象转身——

房地产视角下的宏观经济;

双刃之剑：房地产与宏观经济;

房地产业的历史使命

?城镇化率放缓，销售面积迅速下滑

?城镇化率增长放缓：我国城镇人口占比从2000年至2024年上升了31个百分点，达到67%；相较之下美国84%，日本92%，还有一定上升空间。人均住房面积增长可能也会放缓，根据经济普查数据，我国人均住房面积2020年在40平米左右。

?城镇人口占比的快速提升和人均居住面积增长带来住房需求，商品房销售量在2021年接近18亿平方米，此后逐年下行，到2024年仅为9.7亿平方米，接近腰斩。与此相反，商品房待售面积则从2020年开始逐年上行，到2024年为7.5亿平米，去化周期9.3个月。;

房地产业的历史使命

?行业比重变低

?从行业增加值的绝对水平来看，单季度的房地产行业GDP在2020年四季度达峰，之后波动下行；反观新兴行业，则持续上涨，从房地产行业的不到四成上行到接近九成，可能明年就将实现直线超车。

?观察每年的占比，房地产业2018-2020年达到整体经济的8.3%。2024年房地产业增加值为8.5万亿元，占GDP的6.3%，较高峰下降2个百分点。

?与此同时，信息、计算机服务业的占比则连年提升，到2024年提高至4.7%。;

对投资和经济的影响

?房地产业和开发投资对GDP的拖累正在收窄

?房地产业2024年拖累GDP0.26个百分点。2025年上半年，在2024年较低的基数下，房地产业增加值拉动GDP0.07个百分点。

?房地产开发投资上半年拖累名义GDP0.9个百分点，较一季度有所扩张，但较2022年和2023年已经有显著收窄。2024年，房地产开发投资中的住宅投资占GDP比重下降至5.6%，相较之下日本这一比重为3.3%，美国为4.1%，距离已经不远。;

对财政收入的影响

?税收和土地财政都受到较为严重的拖累

?一是房地产业相关税收下滑：房地产和建筑业税收占一般公共收入比例从19%降到13%；

?二是土地出让收入带来广义财力的下行：另一方面土地财政依赖度从近30%降到17%；

?三是一般均衡传导下，房价下降压制消费意愿和通胀，降低名义增速，减少其他税收。

?财政收入在房地产下行的影响下受到严重拖累，显著削弱财政政策的逆周期调节能力，反而可能导致财政顺周期放大经济波动。（房产税推出时间也将继续延后）;

对居民部门的影响

?房产占居民资产比重约六成，房价下行有显著的负向财富效应

?考察居民部门资产负债表没有官方的高频数据，较为常用的是2020年中国人民银行发布的《2019年中国居民财富调查报告》。2019年我国城镇居民家庭的资产中有79.6%为实物资产，20.4%为金融资产；实物资产中74.2%为住房资产，户均住房资产187.8万元。

?居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%。和美国相比，我国居民家庭住房资产比重偏高，高出美国居民家庭28.5个百分点。同时房贷是家庭负债的基本构成。有负债的居民家庭中，76.8%的家庭有住房贷款，户均家庭住房贷款余额为38.9万元，占家庭总负债的比重为75.9%。

?根据这个数据，房价相较于2019年每下降10%，居民总资产缩水约6%，而负债端的刚性会导致杠杆率被动提升。2019年，居民20.4%的金融资产中，股票占比仅有6.4%，基金占比3.5%，债券占比1.2%。因此短期内房价下跌的负面效应较大。

?我国居民对拥有房产的偏好更高，体现“安土重迁”的文化。城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。美国住户总体的住房拥有率为63.7%，低于我国32.3个百分点。按家庭收入从低到高排序，美国收入最低20%家庭的住房拥有率仅为32.9%，而我国收入最低20%家庭的住房拥有率也为89.1%。;

对居民部门的影响

?除了财富效应，房地产行业下行还有显著的收入效应

?房地产业牵动大量的就业。从城镇非私营单位分行业就业2023年数据，1.6亿就业人口种，房地产业509万，建筑业1638万，两者合计占比13%，较2018年下降五个百分点。同时房地产业带动的直接和间接就业，据估计在七千万人左右，因此房地产市场直接牵动居民就业体感。

?根据央行的调查数据，居民对就业感受“形式好”的比例减去“形势严峻”（测算整体就业感受），与房价预期“上涨”的比例减“下降”的走势较