《电子测量原理简明教程》——7章剩余法习题答案.docxVIP

第7章假设开发法（剩余法）

练习题

一、名词解释

1．假设开发法

2．土地剩余技术方法

答题要点：

1．假设开发法

假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法、倒算法、净余估价法、余值法等，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2．土地剩余技术方法

土地剩余技术是土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法（如成本法）能求得建筑物的价值时，则可利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地报酬率折现，即可求得土地的价值。

二、问答题

1、你认为剩余法存在哪些优缺点？

答题要点：

优点：假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。

缺点：在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。

2、你认为在剩余法的应用中应该注意哪些问题？

答题要点：运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺人了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难。

3、通过取得土地建成房屋销售的房地产开发类型的房地产价格由哪些部分构成？

答题要点：通过取得土地建成房屋销售的房地产开发类型的房地产价格由取得土地的成本、房屋开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费等。

4、在假设开发法中调查该类待开发土地的基本情况包括哪些方面？

答题要点：调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面：

??(1)弄清土地的位置。包括3个层次：①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。例如：位于上海浦东新区的一块待开发土地需要估价，弄清该块土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的性质、地位，包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土地在顶区内的具体坐落状况，如周围环境、进出交通便利与否等。

??(2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。

??(3)弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。????

??(4)弄清将拥有的土地权利。包括弄清权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。

三、计算题

1、待估宗地为一块已完成“七通一平”的待建设空地，土地面积3200平方米，允许容积率为2.5。拟开发建设为公寓,土地使用年期为50年。该项目开发建设周期为3年，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费预计为1000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。假设当地银行贷款利率为7%，不动产综合还原利率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。试评估该宗土地的地价。

答题要点：

①不动产建筑面积=3200×2.5=8000平方米

不动产纯收益=300×8000×90%×（1-25%）=162万元

不动产收益期=50-3=47年

测算不动产总价=162/8%[1-1/(1+8%)47]=1970.6113万元

②测算建筑费及专业费=1000×（1+10%）×8000=880万元

③计算利息=地价×[(1+7%)3-1]+880×[(1+7%)1.5-1]=0