《电子测量原理简明教程》——12估价报告写作习题答案.docVIP

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第12章房地产估价报告的写作

练习题

一、名词解释

1．房地产估价报告

答题要点：房地产估价报告的写作主体实质上是从事该项业务的房地产估价机构和专业估价人员。人的因素是整个房地产估价报告写作系统中最为重要的因素。房地产估价报告的写作属于专业写作，一份高质量的房地产估价报告，依赖于估价人员良好的综合素质。（略）。

二、问答题

1．中国房地产估价报告主要内容？

答题要点：一份完整的估价报告通常由下列8个部分组成：①封面；②目录；③致委托人函；④估价师声明；⑤估价的假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。

（略）。

中国房地产估价报告常见错误？

答题要点：1）技术路线错误（估价方法选择不当）。2）当前确定参数的困难与困惑。3）参数确定错误：参数类型；当前确定参数的困难与困惑；参数的确定程序和关键。4）报告格式错误。5）其他常见错误：报告书不完整（共8项内容）；.估价结果报告书漏项（共13项内容）；估价技术报告漏项（共7项内容）；告部分内容描述不清；评估报告中估价对象描述不清。

三、单选题

1、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查，即(C)。

A、①基础数据是否准确一②测算过程是否有错误一③参数选取是否合理一④公式选用是否恰当一⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的一⑥是否符合估价原则

B、①基础数据是否准确一②测算过程是否有错误一③公式选用是否恰当一④参数选取是否合理一⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的一⑥是否符合估价原则

C、①测算过程是否有错误一②基础数据是否准确一③参数选取是否合理一④公式选用是否恰当一⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的一⑥是否符合估价原则

D、①测算过程是否有错误一②基础数据是否准确一③公式选用是否恰当一④参数选取是否合理一⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的一⑥是否符合估价原则

四、案例分析选择题

1、?（2002年案例试题）卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：?

1）估价时点是（?A）?

A、2002年4月25日?B、2002年5月25日?

C、2002年7月25日?D、2002年7月25日以后的某一天?

2）估价的价值范围应是（A?）?

A、合同1规定的房款?

B、合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%?

C、合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%?

D、合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费?

标准答案：１）选A。双方签订买卖合同的日?期是4月25日，当时的价格是合同确定的成交价格，应以该时点作为估价时点。?2）选A。此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同；装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。?

2、某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460㎡。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600㎡，该公司认为建600㎡经济上不合算，擅自建成建筑面积1000㎡的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。?

1）能否翻建的最终批准权在(B?)。?

A．政府房地产管理部门?B．政府规划管理部门?C．政府土地管理部门?D．上级总公司?

2）评估时依据的建筑面积应为(?D)。?

A．460㎡?B．600㎡?C.1000㎡?D．以上三个面积都不行?

3）该公司委托评估应选择(C?)。?

A．房地产管理部门?B．资产管理部门?C．有资格的房地产估价机构?D．验资机构?

标准答案：1）选B。?2）选D。因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000㎡;原房已灭失，也不能选460㎡。?3）选C。