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2025年房产评估岗位试题及答案

一、单项选择题（每题1分，共20分）

1.以下哪种房地产评估方法主要适用于有收益或潜在收益的房地产（）

A.市场比较法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

答案：C

解析：收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法，主要适用于有收益或潜在收益的房地产，如写字楼、商铺等。市场比较法是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值；成本法是测算重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值；假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的价值。

2.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。

A.27.6

B.28.2

C.29.0

D.29.9

答案：B

解析：设正常成交价格为x万元。因为买卖中涉及的税费均由卖方负担，所以买方实际支付的价格就是正常成交价格加上买方应缴纳的税费，即x+0.03x=29，1.03x=29，解得x=29÷1.03≈28.2（万元）。

3.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）

A.相应配套的基础设施

B.土地的形状

C.组合完成的功能

D.立体空间

答案：C

解析：房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，包括有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能。相应配套的基础设施属于房地产的区位因素；土地的形状是土地实物的一部分，但不全面；立体空间表述不准确，组合完成的功能更能全面体现房地产实物除实体和质量外的特征。

4.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2011年1月的评估值接近（）万元。

A.392

B.400

C.402

D.390

答案：A

解析：首先计算已使用年限为2011-1990=21年。然后根据直线折旧法，年折旧率=（1-残值率）÷耐用年限=（1-2%）÷50=1.96%。累计折旧额=重置成本×年折旧率×已使用年限=500×1.96%×21=205.8万元。评估值=重置成本-累计折旧额=500-205.8=294.2万元，最接近392万元（可能题目数据存在一定误差）。

5.运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。

A.市场比较法

B.成本法

C.收益法

D.长期趋势法

答案：B

解析：开发完成后的价值可以通过市场比较法，利用类似房地产的成交价格来估算；收益法可以通过预测开发完成后房地产的未来收益来确定其价值；长期趋势法可以根据房地产价格的历史数据推测开发完成后的价值。而成本法是测算重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值，不适合用于求取开发完成后的价值，因为开发完成后的价值主要取决于市场需求和未来收益等因素，而非成本。

6.某宗土地面积为2000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2-10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为（）

A.0.6

B.2.0

C.5.1

D.6.0

答案：C

解析：建筑容积率=总建筑面积÷土地面积。总建筑面积=首层面积+2-10层建筑面积=1200+1000×9=10200平方米。土地面积为2000平方米。所以容积率=10200÷2000=5.1。

7.下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的是（）

A.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；本币汇率下降，会导致房地产价格下降

B.随着家庭人口规模小型化，房地产价格有上涨的趋势

C.居民收入水平的变动对房地产价格的影响，一般是居民收入水平的普遍提高，会推动房地产价格的上涨

D.房地产投机对房地产价格的影响是捉摸不定的，它可能引起房地产价格上涨，也可能引起房地产价格下跌

答案：A

解析：本币汇率上升，意味着外币贬值，会吸引外资流入，可能会增加对房地产的需求，从而推动房地产价格上涨；但如果本币汇率上升过快，可能会抑制出口，影响经济增长，进而对房地产市场产生负面影响，不一定必然导致房地产价格上涨。本币汇率下降，情况较为复杂，可能会使国内房地产对国外投资者更具吸引力，也可能因经济不稳定等因素