1-6 土地增值税清算系列.pptVIP

*清算后转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积+本期转让房产有关税金及附加

纳税人在清算申报时应对“未定成本项目”进行附加说明，主管税务机关在清算审核时一并核实确认，否则相关成本不予以后续扣除。（3）清算后转让房产土地增值税应按月计算，于次月征收期内申报缴纳；清算后转让房产涉及上述后续扣除的，土地增值税应按月预缴、按年计算，于年度终了后十五日内申报，在主管税务机关规定的期限内缴纳。*7.临时营销设施（1）所得税计入开发间接费扣除（2）土地增值税不得扣除8.无产权车位（1）所得税作为公共配套设施（2）土地增值税清算争议大*9.开发费（1）企业所得税：发生+凭票+限额（2）土地增值税：公式计算扣除，与发生无关（3）土地增值税中的开发间接费未提及工程管理费和项目营销设施建造费*10.借款利息11.税金附加（1）企业所得税：除可抵扣增值税和企业所得税以外的税金均可扣除（2）土地增值税：营业税、城建税、教育费附加12.征管（1）所得税按年度汇算清缴（2）土地增值税按项目清算*七.连体楼1.收入分类2.成本分摊方法（1）成本归集技巧（2）直接成本单独归集（2）间接成本与共同成本分摊3.增值额与增值率分类计算4.普通住宅临界点运用*5.连体楼筹划思路（1）住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值（2）是否可以按层高系数分摊成本（3）是否可以按售价系数分摊成本（4）普通与非普通可否合并清算*皖地税函〔2007〕311号：纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照国税发〔2006〕187号的要求，分别核算增值额。在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。*纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，依照财税字〔1995〕48号规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，此时，应以整个开发项目（包含普通住宅和非普通住宅）为基准，计算征收土地增值税。纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应在清算申请中明确，是否分别核算增值额，主管税务机关应区分不同情况相应处理。*皖地税函〔2012〕583号：在计算土地增值税时，对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。纳税人在清算报告中未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管税务机关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理。*国税发〔2009〕91号要求，在清算审核时应当审核：不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税不同类型房地产，应分别核算收入、扣除项目、增值额、增值率可否将连体楼合并计算收入和扣除项目，再按面积比例分摊增值额？*成本分摊方法选择1、土地成本先横向，再纵向。先采取占地面积法分割，分割之后采取建筑面积法分摊土地成本2、建造成本个性化的成本直接归集；共同的成本，按照建筑面积法分摊，个别地区允许考虑层高因素。3、合理划分期间费用和开发间接费土地增值税清算时，当不能准确划分管理费用和“开发成本—开发间接费”，发生的“开发间接费”有可能被认定为土地*增值税中的“开发费用”，从而影响扣除以及加计扣除，导致纳税人税负增加。4、公共配套设施费如果全部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积分摊的成本为0，可售建筑面积负担全部配套设施费。如果只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，可售建筑面积只负担部分配套设施费。*（一）清算结束后转让未售产品申报1、不预征，按月申报，表（四）从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用，按月分类计算增值额、增值率2、国税发〔2006〕187号：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。*项目行次普通住宅非普通住宅其他类型房地产合计本次清算后尾盘销售的销售面积1单位成本费用2——扣除项目金额合计3=1×23——本次与转让房地产有关的营业税本次与转让房地产有关的城市