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房东卖房租客必须立刻搬走吗？

在房屋租赁关系中，租客常常会遭遇房东突然卖房的情况，此时租客往往会陷入恐

慌，担心自己会被要求立刻搬走，打乱原本的生活节奏。那么，从法律层面来看，房

东卖房租客必须立刻搬走吗？答案是否定的。本文将依据《中华人民共和国民法典》

（以下简称《民法典》）及相关司法解释，结合典型案例，深入剖析房东卖房场景下

租客的权益与义务，为租客提供清晰的法律指引，帮助其在面临此类问题时有效维护

自身权益。

一、法律基础：“买卖不破租赁”原则的核心要义

《民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有“

权变动的，不影响租赁合同的效力。”这便是“买卖不破租赁”原则的法律表述，也是

租客在房东卖房时得以继续居住的核心法律依据。该原则旨在平衡租赁关系中出租

方、承租方以及第三方买受人之间的利益，保障承租人在租赁期间对租赁物的合法占

有和使用权益，防止因租赁物所有权的变动而使承租人的利益受损。

（一）“买卖不破租赁”原则的构成要件

1.租赁合同合法有效：这是适用该原则的前提条件。一份合法有效的租赁合同需满足

主体适格（出租方和承租方具有相应民事行为能力）、意思表示真实（双方自愿达

成租赁合意，不存在欺诈、胁迫等情形）、内容不违反法律法规的强制性规定（如

租金约定合理、租赁用途合法等）。例如，小李与房东老张签订了为期一年的房屋

租赁合同，租金每月3000元，用于自住，合同条款清晰明确，双方签字确认，该

租赁合同即为合法有效。

2.租赁物已交付承租人占有：承租人必须实际占有租赁房屋，对房屋形成实际控制和

使用状态。这种占有可以是直接居住，也可以是按照租赁合同约定的用途进行使

用，如将房屋用于经营店铺。假设小赵租赁了一间商铺用于经营文具店，小赵已按

照合同约定接收商铺钥匙，进行了装修并开始营业，此时小赵已实际占有租赁物。

3.租赁期间租赁物所有权发生变动：即房东在租赁关系存续期间将房屋出售给第三

人。比如，小王与房东签订了为期两年的房屋租赁合同，在租赁的第二年，房东将

房屋卖给了小张，这种情况下就发生了租赁物所有权的变动。

（二）“买卖不破租赁”原则的法律效力

1.租赁合同对新所有权人继续有效：当房东卖房后，新的房屋所有权人需承接原租赁

合同的权利与义务，受租赁合同条款的约束。原租赁合同约定的租金标准、租赁期

限、房屋用途等条款，对新所有权人同样具有法律效力。例如，租客与原房东约定

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每月租金2500元，租赁期限为三年，在租赁期内房东卖房，新的房东不能随意提

高租金或缩短租赁期限，需按照原租赁合同继续履行。

2.租客有权继续占有使用租赁房屋至租赁期满：在租赁期限内，租客无需因房东卖房

而立刻搬走，其对房屋的占有使用权益受法律保护。新所有权人不能以房屋所有权

变更为由，要求租客提前搬离。如租客与房东签订的租赁合同还剩一年到期，即便

房东将房屋出售，租客仍可在这一年的剩余租赁期内继续居住，新房东不得无故干

扰。

二、典型案例：“买卖不破租赁”原则的司法实践应用

通过典型案例，我们可以更直观地了解法院在处理房东卖房引发的租赁纠纷时，如何

依据“买卖不破租赁”原则进行裁判，明确租客与房东、新所有权人之间的权利义务关

系。

案例一：租客依“买卖不破租赁”继续履行合同

(1)基本案情

2023年3月，租客小刘与房东老孙签订了一份房屋租赁合同，约定小刘租赁老孙位于

市区的一套两居室房屋，租赁期限为三年，自2023年3月1日至2026年2月28

日，月租金3500元。2024年5月，老孙因资金周转困难，将该房屋卖给了李先生，

并办理了房屋产权过户手续。李先生在得知房屋已出租的情况后，以自己是新房东为

由，要求小刘在一个月内搬走，以便自己装修入住。小刘不同意，双方产生纠纷，李

先生将小刘诉至法院，请求法院判令小刘立即搬离房屋。

(2)裁判观点

法院经审理认为：小刘与老孙签订的房屋租赁合同合法有效，且小刘已按照合同约定

实际占有使用租赁房屋。在租赁期间，老孙将房屋卖给李先生，虽然房屋所有权发生

了变动，但根据“买卖不破租赁”原则，原租赁合同对李先生继续有效。李先生无权要

求小刘提前搬离房屋，小刘有权在剩余租赁期限内继续居住。最终，法院判决驳回李

先生的诉讼请