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买房后发现学区被取消能退房吗？

在房地产市场中，“学区房”一直是购房者追捧的热点——许多家庭为让孩子获得优质教育资源，不惜支付高于普通房源的溢价购买学区房。但现实中，常出现“买房时承诺对应名校，入住后却发现学区被取消”的情况，此时购房者往往陷入“高价买房却无学区权益”的困境，核心疑问随之而来：买房后学区被取消，到底能不能退房？本文将依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国广告法》等法律规定，结合典型案例，从“学区承诺的法律性质”“退房的法定条件”“维权路径”三个维度，系统解析这一问题，为购房者提供专业法律指引。

一、法律基础：学区承诺的性质与退房的法定条件

要判断“学区被取消能否退房”，需先明确两个核心前提：一是“开发商或卖方的学区承诺是否具有法律约束力”，二是“学区被取消是否满足法定退房条件”。二者结合，才能得出合法结论。

（一）学区承诺的法律性质：从“宣传噱头”到“合同义务”

实践中，卖方（开发商或二手房业主）的学区承诺主要分为三类，其法律约束力差异显著：

承诺类型

表现形式

法律性质与约束力

书面明确约定

1.商品房买卖合同中注明“该房屋对应XX学校学区”；2.补充协议中约定“若学区取消，买方有权退房”

属于合同条款，具有强制约束力，卖方违反需承担违约责任（如退房、赔偿损失）

书面宣传材料（有明确指向）

1.售楼广告、宣传单页标注“签约XX名校”“学区房保底”；2.沙盘、样板间展示“学区范围图”

若宣传内容具体、明确，对购房决策有重大影响，视为“要约”，构成合同组成部分，具有约束力

口头模糊承诺

销售顾问口头说“大概率能上XX学校”“周边规划有名校”，无书面记录

属于“要约邀请”，若无其他证据佐证，一般无法律约束力，难以据此主张退房

核心规则：

若学区承诺被写入合同（或构成合同组成部分），卖方需兑现承诺，学区被取消即构成违约，购房者可主张退房；

若仅为口头模糊承诺，且无录音、聊天记录等证据，购房者难以证明承诺存在，退房主张易被驳回；

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这意味着，明确的学区宣传（如“对应XX小学”）即使未写进合同，也可能成为合同义务。

（二）退房的法定条件：学区被取消需满足“根本违约”或“重大误解”

根据《民法典》第五百六十三条，购房者主张退房需满足以下法定条件之一，学区被取消需结合具体情况匹配：

卖方根本违约：学区承诺是合同核心义务，学区被取消导致合同目的无法实现（如购房者买房的核心需求是让孩子上学，无学区则需求落空），构成根本违约，购房者可解除合同（退房）；

重大误解：购房者因卖方的虚假宣传或隐瞒，对“房屋是否为学区房”产生重大误解，误以为房屋有学区而购买，可请求法院撤销合同（退房）；

欺诈：卖方明知学区可能被取消，却故意隐瞒或虚假承诺“学区稳定”，诱使购房者签订合同，构成欺诈，购房者可撤销合同并主张赔偿。

关键结论：若学区承诺具有法律约束力，且学区被取消导致“合同目的无法实现”或“存在欺诈、重大误解”，购房者可依法主张退房；若学区承诺无约束力，或学区并非购房的核心目的，则难以退房。

二、典型案例：学区被取消后能否退房的司法判定

通过三个不同场景的典型案例，可直观了解法院对“学区被取消退房”的裁判思路，明确不同情形下的维权可能性。

案例一：合同明确约定学区，取消后支持退房

基本案情

2022年，李某为让孩子就读某市重点小学，购买了某开发商开发的商品房，《商品房买卖合同》补充协议明确约定“该房屋对应XX小学学区，若交房后3年内学区调整，买方有权解除合同，开发商退还全部房款并支付10%违约金”。2024年，该市教育局发布学区调整公告，李某所购房屋被划出XX小学学区。李某多次与开发商协商退房，开发商以“学区调整是政府行为，属不可抗力”为由拒绝。李某遂起诉至法院，要求退房并索赔。

裁判观点

法院经审理认为：

双方在合同中明确约定“房屋对应XX小学学区”及“学区取消可退房”，该条款是双方真实意思表示，合法有效，对开发商具有强制约束力；

学区调整虽由政府决定，但开发商在签订合同时应预见学区可能调整的风险，却仍作出明确承诺，不能以“政府行为”为由免除违约责任；

李某购房的核心目的是让孩子就读XX小学，学区被取消导致合同目的无