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大型商场设施维护与工程管理规范手册

前言

本手册旨在规范大型商场设施的日常维护与工程管理工作，确保商场各项设施设备处于良好运行状态，保障顾客与商户的人身及财产安全，提升顾客购物体验，延长设施使用寿命，降低运营成本。本手册适用于商场物业管理部门及所有参与设施维护与工程管理的相关人员。全体人员须严格遵守本手册规定，认真履行职责，不断提升管理水平与专业技能。

第一章设施维护管理总则

1.1维护管理目标

设施维护管理以“预防为主，防治结合，安全第一，服务至上”为基本原则。通过科学的维护计划、规范的操作流程和有效的监督机制，确保商场建筑物、构筑物、各类设备系统及公共设施的完好、安全、高效运行，为商场运营提供坚实的物质基础。

1.2维护管理职责划分

*物业管理部门：全面负责商场设施维护的统筹规划、制度制定、监督检查及外包服务单位的管理与协调。

*工程技术部门：负责专业技术支持、重大设备故障诊断与排除、技术改造方案的制定与实施。

*各专业班组/岗位：（如电工班、水暖班、空调班、综合维修班等）负责各自专业范围内设施设备的日常巡检、预防性维护、故障维修及记录上报。

*外包服务单位：在合同约定范围内，承担特定专业设施（如电梯、消防系统、中央空调主机等）的维护保养工作，并接受商场管理部门的监督。

1.3维护管理基本要求

*计划性：制定年度、季度、月度维护保养计划，并严格执行。

*规范性：所有维护操作必须遵循相关技术规范、安全规程及本手册要求。

*记录性：建立完善的维护档案，详细记录巡检、保养、维修、更换等信息，做到有据可查。

*及时性：对发现的问题和故障报修，应迅速响应，及时处理，最大限度减少对商场运营的影响。

*经济性：在保证维护质量的前提下，合理控制维护成本，优化资源配置。

第二章建筑主体结构维护

2.1日常巡检与监测

*定期对建筑物主体结构（梁、柱、板、墙体）进行外观检查，关注有无裂缝、变形、渗漏、腐蚀等现象。

*对沉降观测点进行定期观测，记录数据并分析趋势。

*检查建筑外立面装饰（幕墙、石材、涂料等）的牢固性、完好性，有无松动、脱落、破损风险。

*关注屋面防水、排水系统的完好性，特别是在雨季前进行重点检查。

2.2维护与修缮

*对建筑结构出现的轻微损坏，应及时组织修复，防止损坏扩大。

*外立面装饰构件松动或损坏时，应立即采取安全措施，并安排专业单位进行维修或更换。

*屋面防水层出现渗漏，应及时查明原因，组织专业防水施工队伍进行修补或重做。

*对于结构安全隐患，必须立即上报，并采取应急措施，同时组织专业评估与加固处理。

2.3重点区域维护

*地下室：定期检查墙体、地面有无渗漏，排水系统是否畅通，通风是否良好。

*楼梯间与通道：确保结构稳固，踏步、扶手完好，紧急疏散通道畅通无阻。

*公共卫生间：关注墙面、地面瓷砖的空鼓、脱落情况，吊顶的完好性。

第二章装饰装修与公共区域维护

2.1公共区域装饰维护

*墙面与吊顶：定期检查有无开裂、起鼓、脱落、污渍，及时进行修补、清洁或重新粉刷。

*地面：根据地面材质（如石材、地砖、木地板等）差异，制定相应的清洁、养护和修补方案。及时处理地面的划痕、破损、空鼓。

*门窗：确保门体开关灵活，五金配件完好，玻璃无破损，密封良好。

2.2店铺门面与二次装修管理

*制定统一的店铺门面装修标准和审批流程。

*对商户二次装修进行严格监管，审核装修方案（特别是涉及结构、消防、电气、给排水等改动），监督施工过程，确保符合规范要求及商场整体风格。

*装修完成后，组织相关部门进行验收，合格后方可投入使用。

2.3标识系统维护

*确保商场内各类标识（导向标识、安全警示标识、服务设施标识等）清晰、准确、完整、醒目。

*定期检查标识有无破损、褪色、脱落，及时进行修复或更换。

第三章给排水系统维护

3.1给水系统

*巡检内容：水泵运行状况（声音、振动、温度），压力是否稳定，管道有无渗漏、腐蚀，阀门开关是否灵活，水质是否符合标准。

*维护保养：定期对水泵进行保养（如润滑、清洁），对阀门进行启闭操作，对过滤器进行清洗，对水箱/水池进行清洗消毒。

*应急处理：突发停水时，立即查明原因，启动应急预案；管道爆裂时，迅速关闭相关阀门，组织抢修，减少水损。

3.2排水系统

*巡检内容：排水管道有无堵塞、渗漏，排水泵运行状况，集水井水位，化粪池/隔油池液位。

*维护保养：定期对排水管道进行疏通（特别是厨房、卫生间区域），清理格栅、地漏杂物，对排水泵进行保养，定期清掏化粪池和隔油池。

*防涝措施：雨季来临前，检查并清理屋面、地面