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碧桂园住宅楼退负超标须知

在商品房交易过程中，房屋面积差异是常见的争议点之一。针对碧桂园开发建设的住宅楼项目，当实测建筑面积与商品房买卖合同约定的预测建筑面积出现差异（以下简称“面积误差”），且误差值超过合同约定或法定标准时（即“退负超标”），购房者需了解相关处理规则、操作流程及权益保障措施。本文基于现行法律法规、行业规范及商品房交易惯例，结合碧桂园项目实际情况，系统梳理退负超标相关事宜，为购房者提供明确指引。

一、退负超标的定义与认定标准

退负超标特指购房者所购碧桂园住宅楼的实测建筑面积小于合同约定的预测建筑面积，且面积误差比绝对值超过合同约定或法定允许范围的情形。根据《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）及《房地产测量规范》（GB/T17986-2000）等规定，退负超标的认定需满足以下条件：

（一）面积误差比的计算方式

面积误差比=（预测建筑面积-实测建筑面积）÷预测建筑面积×100%。其中，预测建筑面积以商品房买卖合同约定为准，通常为开发商委托具备测绘资质的机构出具的《商品房预测绘成果报告》记载的面积；实测建筑面积为房屋竣工验收后，由同一或其他具备法定资质的测绘机构出具的《商品房实测绘成果报告》记载的最终面积。

（二）法定与约定的误差容忍范围

1.法定标准：若商品房买卖合同未对面积误差处理方式作出特别约定，或约定不明确，依据《商品房销售管理办法》第二十条规定，按以下规则处理：

-面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，属于合理误差范围，购房者需按合同约定的单价据实结算房价款；

-面积误差比绝对值超过3%的，购房者有权选择退房或不退房：

-选择退房的，开发商应在购房者提出退房之日起30日内退还已付房款，并支付已付房款利息（利息计算标准通常按中国人民银行公布的同期活期存款利率，或合同约定的利率执行）；

-选择不退房的，实测建筑面积小于预测建筑面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由开发商返还购房者；超过3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。

2.约定标准：若商品房买卖合同中对面积误差处理方式有特别约定（如约定误差比绝对值超过2%即视为退负超标），且该约定不违反法律强制性规定（如未排除购房者法定退房权），则优先适用合同约定。购房者需在签约时仔细核对合同条款，明确误差处理规则。

（三）特殊情形的认定

1.共有建筑面积误差：住宅项目中，实测共有建筑面积（如楼梯间、电梯井、公共走廊等）与预测共有建筑面积的差异可能导致套内建筑面积不变但总建筑面积减少。此时，面积误差比仍以总建筑面积计算，若超过标准，购房者权益同样受法律保护。

2.规划变更导致的误差：若因开发商擅自变更规划、设计（如缩小公共区域、调整户型尺寸）导致实测面积减少，即使误差比未超过3%，购房者仍可依据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，在收到规划、设计变更通知之日起15日内提出退房；未按期提出的，视为接受变更。

二、退负超标的处理流程

当碧桂园住宅楼出现退负超标情形时，购房者需按照以下流程主张权益，确保程序合规、证据充分。

（一）开发商的告知义务与购房者的知情确认

1.开发商提交实测报告：项目竣工验收后，开发商应委托具备法定测绘资质的机构（一般为当地自然资源主管部门备案的测绘单位）出具《商品房实测绘成果报告》。该报告需包含房屋分层分户平面图、面积计算说明、误差明细等内容，并经当地不动产登记机构审核备案。

2.开发商通知购房者：开发商需在实测报告备案后15个工作日内，以书面形式（如EMS快递、挂号信）向购房者送达《面积误差告知书》。告知书应载明预测建筑面积、实测建筑面积、面积误差比、误差原因（如设计变更、测绘技术调整等）、处理方案（退房或结算）及购房者提出异议的期限（通常为收到告知书后15个工作日内）。

3.购房者复核实测数据：购房者收到告知书后，若对实测面积有异议，可在异议期内书面要求开发商提供测绘机构的资质证明、测绘原始记录（如现场勘丈草图、计算底稿）等材料，或自行委托第三方具备资质的测绘机构（需与原测绘机构无利害关系）重新测绘。重新测绘的费用由购房者先行垫付；若重新测绘结果与原报告误差超过±0.5%（或合同约定标准），则费用由开发商承担。

（二）退房或继续履行合同的选择与实施

1.选择退房

-提出退房申请：购房者决定退房的，需在异议期内（或合同约定的期限内）向开发商提交书面《退房申请书》，注明退房理由（退负超标）、房屋信息（房号、合同编号）、收款账户等信息，并附购房合同、付款凭证、面积误差告知书等材料复印件。