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物业管理合同履行监督方案

一、方案背景与意义

物业管理合同是确立业主与物业服务企业权利义务关系的核心法律文件，其履行质量直接关系到业主的切身利益、物业的保值增值以及小区的和谐稳定。为确保物业服务企业严格依照合同约定提供质价相符的服务，规范服务行为，提升服务水平，保障业主合法权益，特制定本物业管理合同履行监督方案。本方案旨在构建一套科学、规范、有效的监督机制，促进物业管理活动的透明化、规范化，推动物业管理行业健康发展。

二、指导思想与基本原则

（一）指导思想

以国家及地方物业管理相关法律法规为依据，以《物业管理合同》为核心，以维护业主共同利益为出发点，坚持业主主导、多方参与、客观公正、注重实效的原则，通过系统化、常态化的监督，督促物业服务企业全面、忠实履行合同义务。

（二）基本原则

1.依法依规原则：监督工作严格遵守国家及地方物业管理法律法规、业主大会议事规则及管理规约，确保监督行为合法有效。

2.业主主导原则：充分发挥业主在物业管理活动中的主体地位，监督组织主要由业主代表组成，监督过程接受全体业主的监督。

3.客观公正原则：以事实为依据，以合同及标准为准绳，不带偏见，不徇私情，公正评价物业服务企业的履约情况。

4.问题导向原则：聚焦业主反映强烈的突出问题和合同履行中的关键环节，有针对性地开展监督工作，推动问题解决。

5.全程监督原则：对物业服务企业从合同签订后的日常服务、专项服务到应急处置等各个环节进行持续性、全过程监督。

三、监督组织与职责

（一）监督主体

本小区业主监督委员会（或依托业主委员会设立的监督小组，以下统称“监督委员会”）作为履行合同监督职责的常设机构。监督委员会成员由业主大会或业主代表大会选举产生，应具有代表性、责任心及一定的专业素养（如具备法律、工程、财务等知识背景者优先）。

（二）监督委员会主要职责

1.制定监督计划：根据物业管理合同及年度工作计划，制定年度、季度监督计划及专项监督方案。

2.组织实施监督：按照监督计划，组织监督人员开展日常巡查、定期检查、专项检查及不定期抽查。

3.收集反馈信息：建立畅通的信息渠道，收集业主对物业服务的意见、建议和投诉。

4.核查与评估：对监督中发现的问题进行核查、取证，对照合同约定及相关标准进行评估。

5.督促整改：向物业服务企业发出整改通知，明确整改内容、时限和要求，并跟踪整改进度和效果。

6.报告与公示：定期向业主大会或业主代表大会报告监督工作情况，并将重要监督结果向全体业主公示。

7.档案管理：负责监督过程中形成的各类文件、记录、证据等资料的整理、归档和保管。

（三）监督委员会成员分工

可根据监督工作需要，在监督委员会内部设立若干专项监督小组，如：

*日常监督组：负责日常服务质量（如清洁、安保、绿化等）的巡查与监督。

*工程与设施设备监督组：负责公共设施设备（如电梯、供水供电、消防、门禁等）的维护保养、运行状况及工程质量的监督。

*财务监督组：负责物业费、停车费等收支情况、专项维修资金使用情况的监督检查（需符合相关财务规定和程序）。

*投诉与协调组：负责收集、整理业主投诉，协助协调处理业主与物业服务企业之间的矛盾。

（四）物业服务企业配合义务

物业服务企业应积极配合监督委员会的工作，如实提供相关文件资料、服务记录、财务账目（按合同约定或规定程序），对监督中指出的问题应及时回应并认真整改。

四、监督内容与标准

监督内容严格依据《物业管理服务合同》的约定，主要包括但不限于以下方面：

（一）基础管理服务

1.人员配置与培训：物业管理人员、专业技术人员的配备数量、持证上岗情况及培训记录。

2.制度建设与落实：各项管理制度（如岗位责任制、应急预案等）的建立健全及执行情况。

3.档案资料管理：物业基础资料、业主档案、维修养护记录等的规范管理。

4.信息公示：物业费收支、公共收益、服务计划、重要事项等的公开公示情况。

（二）清洁卫生服务

1.公共区域清洁：楼道、大堂、电梯轿厢、公共卫生间、停车场等公共区域的清洁频率与质量。

2.垃圾清运：生活垃圾、建筑垃圾的收集、清运及时率与规范程度。

3.卫生防疫：灭鼠、灭蟑、消毒等工作的开展情况。

（三）公共秩序维护服务

1.门岗值守与巡逻：安保人员的在岗情况、仪容仪表、服务规范及巡逻频次。

2.监控系统运行：监控设备的完好率、运行状况及录像资料保存情况。

3.车辆管理：车辆进出登记、停放秩序维护情况。

4.消防管理：消防设施设备的完好有效、消防通道畅通、消防演练开展情况。

（四）绿化养护服务

1.绿化植物养护：花草树木的修剪、浇水、施肥、病虫害防治等情况。

2.绿化设施维护：花坛、草坪、园林小品等的完好与整洁。

（五）