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最新建筑面积计算规则（基于GB/T50353-2025及行业实践）

一、总则

（一）适用范围

本规则适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积计算，涵盖住宅、商业、办公、工业厂房等各类建筑类型，同时需符合国家现行相关标准规范的要求。

（二）核心原则

建筑面积计算以“科学合理、统一标准”为核心，兼顾建筑技术发展需求与行业实践习惯，与《住宅设计规范》《房产测量规范》等形成协调衔接。

计算以“结构层”“围护结构”“围护设施”为基本判定依据，取消原规范中“永久性顶盖”的判定标准，强化对建筑空间实际使用属性的考量。

区分“总建筑面积”与“计容建筑面积”，前者为建筑各层面积总和，后者需结合容积率计算规则确定，直接影响规划指标与产权登记。

（三）关键术语定义

术语

定义

建筑面积

建筑物各层水平面积的总和，包括使用面积、辅助面积（交通面积）和结构面积

结构层高

上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离

结构净高

楼面或地面至上部结构层底面的垂直距离，为新规新增核心判定指标

围护结构

围合建筑空间四周的墙体、门、窗等，直接起围护作用

围护设施

为保障安全或功能设置的栏杆、栏板等设施，新规新增判定标准

计容建筑面积

纳入容积率计算的建筑面积，计算公式为“建设项目用地面积×容积率”

二、核心计算标准

建筑面积计算分为“全面积”“一半面积”“不计算面积”三类，核心判定依据为结构层高、结构净高及围护条件，具体标准如下：

（一）计算全面积的情形

单层、多层建筑物的结构层高≥2.20m的楼层，按外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。

局部楼层（含建筑物内夹层、阁楼等）：有围护结构的按围护结构外围水平面积计算，无围护结构的按结构底板水平面积计算，且结构层高≥2.20m。

地下室、半地下室：房间地平面低于室外地平面高度超过净高1/2（地下室）或1/3-1/2（半地下室），且结构层高≥2.20m的，按上口外墙外围水平面积计算（不含采光井、防潮层）。

坡屋顶形成的建筑空间：结构净高＞2.10m的部位，按水平投影面积计算全面积。

场馆看台下空间：结构净高＞2.10m的区域，按水平投影面积计算全面积。

特殊围护结构楼层：围护结构不垂直于水平面的楼层，结构净高≥2.10m的部分计算全面积。

架空走廊：建筑物间有顶盖和围护设施的架空走廊，按结构底板水平面积计算全面积。

门廊与门斗：有围护结构的门斗（结构层高≥2.20m）、有柱且顶盖宽度≥2.10m的门廊，按围护结构或柱外围水平面积计算全面积。

（二）计算一半面积的情形

各类建筑物中结构层高＜2.20m的楼层（含局部楼层、架空层、设备层等），按对应计算规则的50%核算面积。

坡屋顶与场馆看台下空间：结构净高在1.20m-2.10m之间的部位，按水平投影面积的50%计算。

飘窗：窗台与室内楼地面高差≤0.45m且结构净高≥2.10m的凸（飘）窗，按水平投影面积的50%计算。

雨篷：有柱雨篷或无柱雨篷结构外边线至外墙结构外边线宽度≥2.10m的，按顶盖水平投影面积的50%计算。

阳台：未封闭的阳台按水平投影面积的50%计算；封闭阳台需按全面积计算，但需在设计阶段明确标注，禁止开发商后期擅自封闭以“赠送面积”名义销售。

室外楼梯：不作为主要疏散通道时，按自然层水平投影面积的50%计算，取消原规范“永久性顶盖”的强制要求。

（三）不计算面积的情形

空间高度不足：结构净高＜1.20m的坡屋顶空间、场馆看台下区域及围护结构倾斜楼层，均不计算面积。

非功能性构件：勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰性幕墙、主体结构外的空调搁板等附属构件。

非使用空间：建筑物内操作平台、上料平台、无围护结构的屋顶水箱、花架，以及设计不利用的架空层、设备平台等。

特定通道与缝隙：穿过建筑物的通道、宽度＞300mm的变形缝，以及顶盖高度超过两个楼层的无柱雨篷。

超标飘窗：窗台与室内地面高差≥0.45m的飘窗，或结构净高＜2.10m的飘窗，均不计算面积。

三、特殊部位计算细则

（一）设备层与管道层

建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高≥2.20m的计算全面积，＜2.20m的计算一半面积，但独立设置的设备平台（如空调外机位）不得改造为使用空间，且不单独计算建筑面积。

（二）采光井

有顶盖的采光井按一层计算面积，结构净高≥2.10m的计算全面积，＜2.10m的计算一半面积；无顶盖的采光井不计算面积。

（三）地下室与坡地建筑

地下室顶板结构标高低于室外地面标高1.2m以下的，计算建筑面积但不计入容积率；高于1.2m的需全额计入容积率。

坡地建筑被地形掩埋长度超过本层外墙周长2/3的，其建筑面积不计入容积率（住宅除外）