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土地估价师考试试卷
一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）
土地估价中，“同一供需圈内，类似土地的价格相互影响”体现的核心原则是（）。
A.替代原则
B.预期收益原则
C.最有效利用原则
D.供需原则
答案：A
解析：替代原则指在同一供需圈内，具有相同使用价值和质量的商品，其价格会相互影响并趋于一致。预期收益原则强调价格由未来收益决定（B错误）；最有效利用原则指以最适宜利用方式评估（C错误）；供需原则强调供求关系对价格的影响（D错误）。
下列土地估价方法中，最适用于有较多交易实例的熟地估价的是（）。
A.成本逼近法
B.市场比较法
C.剩余法
D.收益还原法
答案：B
解析：市场比较法通过类似交易实例的价格修正评估待估宗地，适用于交易活跃、案例丰富的熟地（B正确）。成本逼近法适用于新开发土地（A错误）；剩余法适用于待开发土地（C错误）；收益还原法适用于有稳定收益的土地（D错误）。
基准地价是指（）。
A.某一区域内不同用途土地的平均价格
B.城镇国有土地使用权的基本标准价格
C.特定宗地在正常市场条件下的价格
D.政府为土地出让设定的最低限价
答案：B
解析：基准地价是政府对城镇各级土地或均质区域内的土地，按照商业、居住、工业等不同用途分别评估的，某一估价期日法定最高年期土地使用权的区域平均价格（B正确）。A未明确用途和年期（错误）；C是宗地地价（错误）；D是标定地价或出让底价（错误）。
土地估价报告中，“估价对象土地权利状况”不包括（）。
A.土地所有权性质
B.土地使用权类型（出让/划拨）
C.土地使用年期
D.土地开发程度
答案：D
解析：土地权利状况包括所有权性质（国有/集体）、使用权类型（出让/划拨）、使用年期等（ABC属于）；土地开发程度（如“五通一平”）属于土地实物状况（D不属于）。
根据《城镇土地估价规程》，市场比较法中交易情况修正的目的是（）。
A.消除交易时间差异对价格的影响
B.消除特殊交易行为对价格的偏差
C.消除区域因素差异对价格的影响
D.消除个别因素差异对价格的影响
答案：B
解析：交易情况修正是将可比实例的非正常交易价格（如亲友间交易、急卖等）修正为正常市场价格（B正确）。A是交易日期修正（错误）；C、D是区域因素和个别因素修正（错误）。
下列因素中，属于土地价格区域因素的是（）。
A.宗地形状
B.区域交通条件
C.土地使用年限
D.容积率
答案：B
解析：区域因素指待估宗地所在区域的整体条件，如交通、基础设施、环境等（B正确）。A、D属于个别因素（宗地自身条件）；C属于权利状况因素。
剩余法评估待开发土地价格时，计算公式为（）。
A.土地价格=开发完成后房地产总价-开发成本-利润
B.土地价格=开发完成后房地产总价-开发成本-利息-利润-税费
C.土地价格=开发完成后房地产总价-利息-利润-税费
D.土地价格=开发完成后房地产总价-开发成本-利息-利润
答案：B
解析：剩余法基本公式为：土地价格=开发完成后房地产总价-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润（B完整包含关键项，正确）。其他选项均遗漏部分成本或税费（错误）。
收益还原法中，土地纯收益的计算应基于（）。
A.实际收益
B.客观收益
C.最高可能收益
D.历史平均收益
答案：B
解析：收益还原法需采用正常市场条件下的客观收益（排除特殊、偶然因素），而非实际收益（可能包含非正常因素）或极端值（B正确，A错误）。C、D不符合规程要求（错误）。
下列土地估价行为中，违反合法性原则的是（）。
A.评估划拨土地价格时，扣除土地出让金
B.对集体经营性建设用地按国有土地市场价格评估
C.评估工业用地时，按规划允许的容积率计算
D.对闲置超过2年的土地，按原用途评估
答案：B
解析：合法性原则要求估价对象符合法律法规和规划。集体经营性建设用地需在符合入市条件（如确权、规划）下评估，直接按国有土地价格评估违反“同地同权”需以合法入市为前提（B错误）。其他选项均符合合法性要求（正确）。
土地估价报告的有效期通常为（）。
A.3个月
B.6个月
C.1年
D.2年
答案：C
解析：根据《城镇土地估价规程》，估价报告有效期一般为1年（C正确）。
二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）
下列属于土地估价基本原则的有（）。
A.替代原则
B.贡献原则
C.合法原则
D.竞争原则
答案：ABC
解析：土地估价基本原则包括替代、预期收益、最有效利用、贡献、合法等原则（ABC正确）。竞争原则是市场机制的体现，但非估价基本原则（D错误）。
市场比较法中，选取可比实例需满足的条件有（）。
A.与待估宗地用途相同
B.交易日期与估
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