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资产评估与管理课件

1.什么是资产评估

资产评估是对资产在某一特定时点的价值进行评定估算的行为。这里的资产包括各类财产、债权和其他权利。例如，一家企业要出售其名下的一处房产，就需要对该房产进行评估，确定其市场价值。

2.资产评估的目的

常见目的有交易、企业改制、抵押、保险、纳税等。以企业改制为例，当国有企业进行股份制改造时，需要对企业的全部资产进行评估，以确定国有资产的价值，防止国有资产流失。

3.资产评估的假设

持续使用假设：假定资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。比如一家工厂的机器设备，若持续使用假设成立，评估时就要考虑其在现有生产流程下的价值。

公开市场假设：假定资产可以在充分竞争的市场上自由买卖。例如二手房交易市场，房屋的价格就是在公开市场假设下形成的。

清算假设：假定资产处于被迫出售或快速变现的状态。当企业破产清算时，其资产的评估就基于清算假设，此时资产价值往往低于正常市场价值。

4.资产评估的原则

工作原则：包括独立性原则、客观性原则、科学性原则和专业性原则。独立性原则要求评估机构和人员独立于利益相关方；客观性原则强调评估依据和结论要真实、可靠。

经济原则：有贡献原则、替代原则和预期原则。贡献原则指某一资产的价值取决于其对整体资产的贡献；替代原则是说在市场上，具有相同效用的资产，价格应相近。

5.市场法评估资产

市场法是通过比较被评估资产与近期售出的类似资产的异同，并对类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的方法。例如评估一辆二手车，可参考近期市场上同型号、同车况的车辆成交价格。使用市场法的前提条件是有活跃的公开市场和可比的参照物。

6.收益法评估资产

收益法是通过预测被评估资产未来收益并将其折现来确定资产价值。比如评估一家商铺，可预测其未来几年的租金收入，再将这些收入折现到评估基准日。其基本公式为：资产价值=未来各年预期收益的现值之和。收益法适用于有持续收益且收益可预测的资产。

7.成本法评估资产

成本法是指在评估资产时按被评估资产的重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。公式为：评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值。例如评估一台旧设备，先确定其重置成本，再考虑设备的磨损、技术落后等因素导致的贬值。

8.机器设备评估特点

机器设备种类繁多、分布广泛，其评估要考虑设备的技术水平、使用状况、市场行情等因素。对于大型成套设备，还需考虑其整体协同效应。例如一条自动化生产线，各设备之间的匹配性和联动性会影响其整体价值。

9.机器设备重置成本计算

重置成本包括购置成本、运杂费、安装调试费等。对于自制设备，还需考虑生产成本。例如购买一台新的数控机床，其重置成本就是购买价格加上运输到工厂的费用以及安装调试费用。

10.机器设备实体性贬值估算

常用方法有观察法、使用年限法和修复费用法。观察法是评估人员通过观察设备的外观、运行状况等判断其磨损程度；使用年限法根据设备已使用年限和总使用年限来计算贬值；修复费用法是通过估算修复设备的费用来确定贬值。

11.房地产特性

房地产具有不可移动性、独一无二性、寿命长久性、供给有限性、价值高大性、用途多样性和相互影响性等特性。例如，一块位于市中心的土地，因其不可移动性和稀缺性，价值往往较高。

12.房地产价格影响因素

一般因素：包括经济因素（如经济发展水平、通货膨胀率）、社会因素（如人口数量和结构、城市化进程）和行政因素（如土地政策、税收政策）。

区域因素：如地段、交通条件、基础设施等。位于繁华商业区的房地产价格通常高于偏远地区。

个别因素：如土地形状、建筑物结构和装修等。

13.市场法评估房地产

运用市场法评估房地产时，要选择合适的可比实例，并对其成交价格进行交易情况、交易日期、房地产状况等方面的修正。例如评估一套住宅，选取周边类似户型、楼层、装修的住宅成交案例进行比较。

14.收益法评估房地产

对于有收益的房地产，如出租的写字楼、商铺等，可采用收益法。先确定潜在毛收入、有效毛收入、运营费用，再计算净收益，最后进行资本化处理得到房地产价值。

15.成本法评估房地产

成本法评估房地产的公式为：房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润折旧。例如新建一个住宅小区，要考虑土地购买成本、建筑成本、配套设施建设成本等。

16.无形资产特点

无形资产具有非实体性、排他性、效益性和不确定性等特点。如专利技术，它没有实物形态，但能为企业带来经济效益，且其未来收益存在不确定性。

17.无形资产评估程序

包括明确评估目的、确认无形资产、收集相关资料、确定评估方法、评定估算和撰写评估报告等步骤。