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房屋买卖税费承担

在楼市里，有句流传甚广的话：“买房不是终点，缴税才是开始。”我有位朋友去年换房时，签合同时只盯着房价砍了20万，却没细问税费谁出。结果过户时发现，卖家要求“净得价”，增值税、个税全得他承担，算下来多花了15万。这事儿让他直叹气：“早知道税费能占房价的10%，砍价时就该把税费算进去。”

房屋买卖是大宗交易，税费往往是除房价外最大的支出项。从契税、增值税到个人所得税，从法定承担主体到合同约定调整，每一项都可能影响交易成本甚至成败。本文将从基础认知、税种解析、规则争议到实务技巧，带您深入了解房屋买卖中的税费承担逻辑，帮您在交易中少踩坑、更安心。

一、房屋买卖税费的基本认知：交易中的“隐形成本”

要理清税费承担问题，首先得明确两个核心概念：税费种类和影响因素。就像买菜要先认菜名，买房缴税也得先知道要交哪些钱、为什么交这些钱。

1.1房屋买卖涉及的主要税费种类

房屋交易税费可分为“必缴”和“可能缴”两类。必缴的是无论交易双方是谁、房屋性质如何，只要完成过户就需缴纳的税种；可能缴的则与房屋持有时间、产权性质等因素相关。目前我国房屋买卖（以住宅为例）主要涉及以下税种：

契税：买方承担的“入门税”，是取得房屋产权的法定税种，所有购房行为都需缴纳（法定免征情形除外）。

增值税及附加：卖方转让不动产产生的流转税，与房屋持有时间直接相关，满2年普通住宅可免征。

个人所得税：卖方转让房产取得收入需缴纳的所得税，若符合“满五唯一”条件可免征。

印花税：理论上买卖双方都需缴纳，但目前针对住宅交易暂免征收（非住宅仍需缴纳）。

土地增值税：主要针对非住宅（如商铺、写字楼）或特殊情形（如公司卖房），普通住宅交易中极少涉及。

需要注意的是，这里的“买方承担”“卖方承担”是税法规定的法定纳税人，但实际交易中，通过合同约定由另一方承担的情况非常普遍（后文会详细说明）。

1.2影响税费金额的关键因素

同样一套房，不同人买、不同时间买，税费可能相差数万元。这背后是多个变量在共同作用：

房屋性质：住宅（普通/非普通）、非住宅（商铺、公寓）、保障性住房（经适房、共有产权房）的税费规则差异极大。比如普通住宅满2年免征增值税，非普通住宅可能需按差额征收；经适房上市交易还需补缴土地收益金。

持有时间：“满2年”和“满5年”是重要节点。满2年可免增值税（普通住宅），满5年且是家庭唯一住房（“满五唯一”）可免个人所得税。这里的“持有时间”一般以房产证登记时间或契税完税凭证时间为准，按“孰先”原则计算。

房屋套数：买方是首套房、二套房还是多套房，直接影响契税税率。比如首套90㎡以下契税1%，90㎡以上1.5%；二套90㎡以下1%，90㎡以上2%（各地可能有差异）。

交易价格：税费计算基数通常是“网签价”（即过户时登记的合同价）。若网签价低于税务部门核定的最低计税价，则按核定价格计算。这也是“做低网签价避税”存在风险的原因——税务部门会“兜底”。

举个直观的例子：北京一套满2年但不满5年的普通住宅，面积100㎡，网签价500万，买方首套房。此时契税=500万×1.5%=7.5万；增值税因满2年免征；个人所得税=（500万-原购价-合理费用）×20%（若无法提供原购价凭证，可能按1%核定征收，即500万×1%=5万）。总税费约12.5万（按核定征收计算）。若这套房是“满五唯一”，则个人所得税免征，总税费仅7.5万，省了5万。

二、主要税费逐项解析：谁该交？交多少？

知道了税费种类和影响因素，接下来需要逐个拆解核心税种的法定承担主体、计算方式和优惠政策。这部分是理解税费承担的基础，就像学开车要先认仪表盘——每个税种都有自己的“运行逻辑”。

2.1契税：买方的“产权认证费”

契税是最“名正言顺”的买方税，因为它的本质是“取得不动产产权的对价”。根据《契税法》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。简单说，谁买房谁交契税。

计算方式：

契税=计税依据×税率

计税依据：一般为房屋网签价（不低于税务核定价）。若房屋是赠与、继承等非买卖方式取得，计税依据为税务部门核定的价格。

税率：由地方政府在3%-5%的幅度内确定，实际执行中因房屋套数、面积不同有优惠：

首套房：90㎡及以下1%，90㎡以上1.5%；

二套房：90㎡及以下1%，90㎡以上2%（多数城市，北京、上海、广州、深圳二套90㎡以上为3%）；

三套及以上：普遍按3%征收（各地可能差异）。

优惠政策：

法定免征：婚姻关系存续期间夫妻之间变更房屋权属、法定继承人通过继承承受房屋权属等情形免征契税；

地方优惠：部分城市对人才购房、拆迁安置等情形给予契税补贴（如“先征后补”）。

实务提醒：

契税是过户的“前置条件”，必须缴纳完毕才能办理房产证。曾有购房者因误以为“契税由卖方交”，结果过户时