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商业中央空调设备维护管理规范

一、总则

商业中央空调系统作为现代商业建筑不可或缺的核心基础设施，其稳定、高效运行直接关系到室内环境舒适度、能源消耗成本及整体运营效益。为确保系统长期处于良好工作状态，延长设备使用寿命，保障商业运营活动的顺利进行，特制定本规范。

本规范适用于各类商业综合体、写字楼、酒店、购物中心等场所中央空调系统的日常维护、保养、检修及管理工作。相关单位应结合自身设备实际情况，参照本规范制定具体的实施细则，并严格执行。

维护管理工作应遵循“预防为主，防治结合”的原则，做到计划周密、操作规范、记录详实、持续改进。

二、组织机构与职责

2.1管理部门

物业管理部门或工程部门为商业中央空调系统维护管理的责任部门，负责统筹规划、制度建设、资源调配、监督检查及对外协调工作。

2.2专业班组/人员

应设立专职或兼职的空调运行维护班组，配备具备专业资质和经验的技术人员。班组人员需熟悉所管设备的性能、操作规程及维护要求，并保持相对稳定。

2.3职责分工

*管理部门负责人：审批维护计划、预算，组织重大故障抢修，监督规范执行情况。

*班组长：制定月度/季度维护计划，安排日常工作，组织技术培训，检查工作质量，上报设备状况及故障。

*运行维护人员：严格执行操作规程，负责设备的日常巡检、定期保养、故障排查与简单维修，准确填写各类记录表格。

*外包服务管理：若部分专业性较强的维护工作（如主机大修、精密检测）需外包，管理部门应负责外包单位的资质审核、合同签订、过程监督及效果评估。

三、设备日常维护与保养

3.1冷水机组

*日常巡检：检查机组运行声音、振动是否正常；观察制冷剂压力、温度是否在正常范围；检查油位、油温、油压；留意有无泄漏现象；记录运行参数（如进出水温度、压力、电流、电压）。

*定期保养：

*每月：清洗机组外部，检查电气连接紧固性，检查安全保护装置功能。

*每季度：清洗冷凝器、蒸发器换热管（根据水质情况可适当调整周期）；检查润滑油品质，按需添加或更换。

*每年：进行全面性能检测，检查电机绝缘情况，对控制系统进行校准，更换干燥过滤器等易损件。

3.2冷却塔

*日常巡检：检查风机运行状况，有无异响、振动；检查布水是否均匀；观察水位、水质情况；检查填料有无破损、堵塞。

*定期保养：

*每月：清理集水池内杂物、淤泥，检查补水阀、溢水阀工作是否正常。

*每季度：清洗填料、收水器；检查风机皮带松紧度，按需调整或更换；检查电机轴承，按需加注润滑脂。

*每年：对金属构件进行防腐处理，检查减速机润滑油，按需更换。

3.3水泵（冷冻泵、冷却泵、补水泵）

*日常巡检：检查水泵运行声音、振动是否正常；检查轴承温度、有无泄漏；观察压力表读数；检查电机电流、温度。

*定期保养：

*每月：检查地脚螺栓及连接螺栓的紧固性，检查密封件有无滴漏。

*每半年：清洗水泵叶轮及泵壳；检查轴承，按需加注或更换润滑脂/润滑油。

*每年：检查电机绝缘性能，对泵体进行除锈防腐处理。

3.4空调箱（空气处理机组）及风机盘管

*日常巡检：检查风机运行有无异响、振动；检查过滤器脏堵情况；观察送风温度、湿度；检查盘管有无结霜、漏水。

*定期保养：

*空调箱：

*每两周至每月（根据使用环境）：清洗或更换空气过滤器。

*每半年：清洗表冷器、加热器；检查风机叶轮清洁度，按需清理；检查风阀调节灵活性。

*风机盘管：

*每两月至每季度（根据使用环境）：清洗回风过滤器。

*每年：清洗换热盘管翅片，检查凝水盘排水是否通畅，清理凝水盘内污垢。

3.5风管系统

*定期检查与清洁：每2-3年（或根据空气质量要求）对风管内部进行检查，必要时进行清洁消毒，清除内部积尘、杂物，检查风管有无破损、漏风。

3.6水系统（管路、阀门、附件）

*日常巡检：检查管路有无泄漏、结露；检查阀门开关状态是否正确，操作是否灵活；检查膨胀水箱压力。

*定期保养：

*每季度：对阀门进行启闭操作，防止锈死；检查保温层有无破损、脱落。

*每年：对系统进行水质检测，根据结果进行水质处理（如加药、排污）；对不常用阀门进行活动操作。

3.7电气控制系统

*日常巡检：检查控制柜内各元器件有无过热、异响、烧焦味；指示灯显示是否正常；检查仪表指示是否准确。

*定期保养：

*每月：清洁控制柜内外灰尘，检查电气连接紧固性。

*每半年：检查各接触器、继电器触点有无烧蚀，按需修复或更换；测试各联锁保护功能。

*每年：对PLC、DDC等控制模块进行程序备份，检查通讯线路。

四、运行管理

4.1开机前准