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车库租赁民事协议条款设计要点

最近帮一位老朋友审车库租赁合同，他刚在小区租了个地下车位，结果签完合同才发现条款里没写“禁止存放易燃物”，隔壁租户往车库堆了半车纸箱，吓得他直冒冷汗。这事儿让我感慨：看似简单的车库租赁，一份条款设计不周的协议，往往是矛盾的导火索。作为深耕民事合同领域多年的法律从业者，我常说“小合同藏着大风险”，尤其车库租赁这种涉及不动产使用的场景，协议条款的设计必须“细到针尖上”。

一、为何要重视车库租赁协议条款设计？

车库租赁看似是“交钱占地”的简单交易，实则涉及物权行使、财产安全、公共秩序等多重法律关系。从实务经验看，超70%的车库租赁纠纷都源于协议条款模糊——有人因“车库是否包含充电桩”吵得不可开交，有人因“墙面小裂缝算不算自然损耗”对簿公堂，更有甚者因“转租权约定不明”引出“二房东”卷款跑路的闹剧。一份好的协议，不仅是双方权利义务的“说明书”，更是风险的“防火墙”。它能让出租方明确“我的车库不能被怎么用”，让承租方清楚“我花钱能享受什么服务”，本质上是用文字构建信任，用规则替代猜测。

二、协议条款设计的五大核心要点

（一）主体条款：先把“谁和谁签”写明白

主体明确是协议有效的前提。我常提醒客户：“签合同前，先确认对方是不是‘有权签的人’。”这里有三个关键细节：

出租方的资格核实：若出租方是车库产权人，必须查看不动产权证书原件（注意核对产权人姓名与身份证是否一致）；若车库是夫妻共有（常见于婚后购买），需夫妻双方共同签字，否则可能因“无权处分”导致合同无效；若出租方是受托人（如产权人委托亲友代签），必须提供经公证的授权委托书，明确委托范围和期限。曾遇过一个案例：租客交了半年租金后，真房东上门说“我没委托我弟出租”，最后租客只能找“假房东”追钱，费时费力。

承租方的身份确认：别觉得“租客交了钱就行”，至少要留存承租方身份证复印件（或扫描件），并核对联系电话、居住地址（具体到小区楼栋）。曾有租客欠租后玩“消失”，协议里只留了一个“1381234”的手机号，起诉时连被告身份都无法确认，法院直接不予立案。

特殊主体的特别说明：若承租方是公司（如用于员工车辆停放），需加盖公司公章并注明经办人信息；若车库是人防工程（很多小区地下车库属于此类），需在协议中注明“本车库为人民防空工程，租赁期限不超过20年”（根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过20年），避免因违反强制性规定导致合同部分无效。

（二）标的物条款：车库的“身份证”要写全

我常比喻：“车库条款得让没去过现场的人，看了协议也能‘摸’到车库。”这部分要解决三个问题：

车库的“身份信息”：必须明确车库的具体位置（如“XX小区地下二层B区12号车位”）、面积（一般写“约XX平方米”）、编号（小区车库管理系统中的唯一标识）。曾有协议只写“地下车库B区”，结果承租方去了发现有20个车位，双方为“具体哪一个”吵了一个月。

附属设施的明确：现在很多车库带充电桩、储物格、独立照明等设施，必须逐一列明。比如“含7kW交流充电桩1个（品牌：XX，型号：XX）”“墙面有木质储物格3个（尺寸：长XXcm×宽XXcm×高XXcm）”。去年处理过一个纠纷：租客说“签合同时说有充电桩”，房东说“那是公共充电桩”，最后调取出租时的微信聊天记录，才发现当时只说了“车库附近有充电桩”，吃了“表述不清”的亏。

现状确认条款：交付时双方需共同检查车库状态，建议在协议中约定“交付时车库墙面无裂缝、地面无渗水、卷帘门开关正常”，并附《车库交付确认表》（可简单拍照或视频留存，作为协议附件）。我经手的退租纠纷中，60%是因为“交付时没留证据”：房东说“墙面裂缝是你弄的”，租客说“我租的时候就有”，没证据根本说不清。

（三）权利义务条款：把“能做什么”“不能做什么”讲透

这是协议的“核心发动机”，直接关系双方能否和谐履约。设计时要把握“平衡”——既不能让出租方“只收钱不负责”，也不能让承租方“想怎么用就怎么用”。

出租方的义务：

保证对车库享有合法出租权（可写“甲方承诺对本车库拥有合法出租权，不存在抵押、查封等权利限制”）；

提供必要的使用条件（如车库门禁卡、遥控器，需写明“交付时提供蓝牙门禁卡2张，押金XX元/张”）；

承担自然损耗的维修责任（如“车库顶面渗水、卷帘门电机故障等非因乙方原因导致的损坏，甲方应在接到通知后3日内维修”）。

承租方的义务：

按约定用途使用（必须明确“仅限用于停放小型机动车（车长≤5米，车宽≤1.9米），禁止用于居住、仓储、经营等其他用途”）；

合理使用并爱护设施（如“不得在车库内进行焊接、切割等可能损坏地面的操作，不得在墙面钉挂超过5kg的物品”）；

按时支付费用（写清“租金每月XX元，每月5日前支付；逾期超过15日的，每逾期一日按未付金额的0.5‰支付滞纳金”）。

特殊权利的