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建筑设备维护保养计划与技术要点

建筑设备是保障建筑物正常运行、提升使用功能与舒适度的核心基础设施。其维护保养工作的质量，直接关系到设备的使用寿命、运行效率、能源消耗乃至人身财产安全。制定科学合理的维护保养计划，并严格把控各项技术要点，是建筑管理工作中不可或缺的重要环节。本文将从维护保养计划的构建与实施，以及主要设备系统的技术要点两个维度，进行深入探讨。

一、建筑设备维护保养计划的构建与实施

建筑设备维护保养计划并非简单的任务清单，而是一个系统性的管理方案，需要结合建筑特点、设备特性、使用需求以及相关法规标准进行综合考量。

（一）明确维护对象与范围

首先，需对建筑物内所有设备进行全面梳理与登记，建立设备台账。这包括但不限于：暖通空调系统（HVAC）、电梯与自动扶梯系统、给排水及消防系统、电气系统（高低压配电、照明、备用电源等）、楼宇自控系统（BAS）等。针对每类设备，需明确其型号规格、安装日期、制造商信息、保修期限及历史维护记录，为后续计划制定提供基础数据。同时，根据设备在建筑运行中的重要性及对安全的影响程度，可对设备进行分级管理，优先保障关键设备的维护资源。

（二）制定维护保养标准与规范

维护保养工作的专业性要求必须有标准可依。应参照国家及地方相关的法律法规、行业标准（如GB50365《空调通风系统运行管理规范》、GB/T10058《电梯技术条件》等）以及设备制造商提供的操作手册和维护指南，制定符合本建筑实际情况的维护保养标准操作规程（SOP）。该标准应明确各类设备的维护项目、周期、方法、质量要求、使用工具及安全注意事项。

（三）编制维护保养计划与周期

基于设备台账和维护标准，制定详细的维护保养计划。计划应区分不同的维护级别：

1.日常巡检：由运行值班人员或专职巡检员执行，每日或每周进行，主要针对设备运行状态的直观检查、参数记录及简单的清洁调整。

2.定期保养：根据设备特性和运行状况，设定月度、季度、半年度或年度保养周期。内容包括部件检查、紧固、润滑、清洁、功能测试、参数校准等。

3.预防性维护：通过数据分析和状态监测，预测可能发生的故障，提前进行部件更换或调整，以避免突发停机。

4.故障维修：建立快速响应机制，确保设备发生故障时能及时组织抢修。

计划应具体到每台设备、每项任务、执行周期、负责人及所需资源。

（四）明确岗位职责与人员配置

清晰的岗位职责是计划有效执行的保障。需明确设备管理部门负责人、各系统专业工程师、维护技工、巡检员等不同岗位的职责与权限。根据维护工作量和技术要求，合理配置专业技术人员，并确保其具备相应的资质和技能，定期组织专业培训和技能考核，提升维护团队的整体水平。

（五）建立记录与文档管理体系

维护保养工作的每一个环节都应有详细记录。包括巡检记录表、保养工作单、维修报告、备件更换记录、设备故障分析报告等。这些记录不仅是工作追溯的依据，也是评估维护效果、分析设备运行规律、优化维护计划的重要数据来源。应建立规范的文档管理制度，确保记录的完整性、准确性和可追溯性，可利用计算机化维护管理系统（CMMS）或设施管理系统（FM）进行高效管理。

（六）计划的执行、监督与调整

维护保养计划一经制定，应严格执行。管理部门需对计划的落实情况进行定期检查与监督，确保各项维护工作按质按量完成。同时，应定期（如每半年或一年）对维护保养计划的执行效果进行评估，结合设备运行状态变化、新技术应用、法规标准更新以及实际使用中发现的问题，对计划进行动态调整与持续改进，以适应建筑运营的长期需求。

二、主要建筑设备系统维护保养技术要点

不同类型的建筑设备系统，其维护保养的技术要点各有侧重，需针对性开展工作。

（一）暖通空调（HVAC）系统

HVAC系统是建筑能耗的主要组成部分，其高效稳定运行对室内环境质量至关重要。

1.空气处理机组（AHU）与新风机组（MAU）：

*空气过滤器：定期检查压差，按规定周期清洗或更换，确保空气洁净度，减少风阻。

*表冷器/加热器：定期清洗换热表面，去除水垢和污垢，提高换热效率；检查翅片有无倒伏，及时修复。

*加湿器：根据类型（电极式、超声波、湿膜等）进行相应维护，如清洁电极、更换加湿罐/湿膜，防止微生物滋生和白粉污染。

*风机与电机：检查风机叶轮清洁度、动平衡，轴承温升及润滑情况，定期加注润滑油；电机运行电流、温度监测，绝缘电阻测试。

*风阀与水阀：定期检查阀门开关灵活性，进行动作测试和校准，确保调节功能正常。

2.冷水机组与热泵机组：

*冷凝器与蒸发器：定期清洗（化学清洗或物理清洗），去除水垢和沉积物，保证换热效率，降低能耗。

*压缩机：监测运行压力、温度、电流、油压等参数；检查有无异常振动和噪音；按规范更换润滑油和干燥过滤器。

*制冷剂：