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老旧住宅小区改造方案

一、方案总则

（一）编制背景

城镇老旧小区改造是重大民生工程与发展工程，关乎千万家庭的居住品质提升。据住建部数据，2019至2024年全国累计改造老旧小区28万个，惠及居民4800万户，但仍有大量2000年前建成的小区存在设施老化、功能缺失等问题。2025年《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》明确提出“支持自主更新、原拆原建”，将老旧小区改造作为城市高质量发展的重要抓手。为落实国家政策，破解改造中的资金筹措难、居民共识弱等问题，结合地方实践经验，制定本方案。

（二）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持“以人民为中心”发展思想，按照“规划先行、分类施策、居民主体、多方参与”原则，聚焦安全隐患消除、生活品质提升、社区治理完善，推动老旧小区从“基础改造”向“品质更新”转型，构建“共建共治共享”的社区发展新格局。

（三）基本原则

民生优先，安全第一：优先改造供水、燃气等老化管线及消防设施，全力消除结构安全、用电用气等风险隐患。

居民主体，自主更新：鼓励居民通过自组织协商达成改造共识，建立“谁受益、谁出资”的成本共担机制，激发改造内生动力。

分类施策，精准改造：按基础类、完善类、提升类分级制定改造内容，结合小区区位、居民需求差异化设计方案。

长效运营，持续提升：改造与管理同步谋划，建立物业服务、设施维护等长效机制，巩固改造成果。

（四）改造目标

到2027年底，全面完成辖区内2000年前建成老旧小区改造，实现“安全隐患清零、基础设施完善、服务功能齐全、环境整洁美观、治理机制健全”目标：

基础类改造覆盖率100%，彻底解决管线老化、屋顶漏水等问题；

完善类改造达标率≥85%，实现停车、适老等设施基本配套；

提升类改造覆盖率≥60%，按需配套养老、托育等公共服务；

居民满意度≥90%，建立健全小区长效管理机制。

二、改造对象与范围

（一）改造对象界定

本方案所称老旧住宅小区，指城市或县城（城关镇）建成于2000年底前，同时满足以下条件的住宅小区（含单栋住宅楼）：

房屋结构安全等级为C级及以上（D级危房纳入拆迁重建管理）；

市政配套设施老化严重，存在供水漏损、排水不畅等问题；

公共服务设施缺失，无物业管理或管理混乱；

居民改造意愿强烈，同意率达到90%以上（自主更新项目≥85%）。

（二）改造范围划定

重点改造区域：城市核心区、人口密集区及交通枢纽周边的老旧小区；

优先改造类型：

存在燃气泄漏、电路老化等重大安全隐患的小区；

无物业管理、居民自治能力薄弱的“三无”小区；

集中连片、具备整体改造条件的小区集群；

包含历史建筑、需风貌保护的特色小区。

三、改造内容与技术标准

（一）基础类改造（必改项）

管线设施改造

供水管网：更换DN100以下老旧铸铁管、镀锌管，采用PE管等耐腐蚀材料，管网漏损率控制在8%以内，水表实现智能化远传；

供电设施：更换老化变压器、配电柜，楼内线路穿管保护，实现强电弱电分离，架空线应入地或桥架敷设，消除“飞线”隐患；

燃气管网：更换超期服役管道及阀门，安装燃气泄漏报警装置，管道覆土深度不小于0.6米，与电线间距≥0.5米；

雨污分流：新建雨水管网与污水管网，管径根据汇水面积计算，雨水口间距≤30米，确保雨季无积水。

建筑本体修缮

屋顶防水：采用SBS改性沥青防水卷材，防水层厚度≥4mm，坡度≥2%，确保无渗漏；

楼梯间改造：采用防滑耐磨材料修复踏步，扶手高度≥0.9米，栏杆间距≤0.11米，墙面重新粉刷并增设声控照明；

外立面整治：修复破损墙面，节能改造区域采用B1级保温材料，空调外机统一加装防护架，规范设置雨水管。

安全设施完善

消防系统：按每50㎡配置1具灭火器，主通道设置消火栓，水压≥0.3MPa，消防车通道宽度≥4米，保持畅通；

安防监控：在小区出入口、主干道等关键位置设置高清摄像头，存储时间≥30天，有条件小区实现人脸识别门禁；

违建拆除：拆除侵占消防通道、绿地的违法建筑，清理楼顶违规搭建及废弃太阳能设施。

环境整治提升

道路整修：车行路面采用C30混凝土或沥青面层，厚度≥18cm，人行甬道采用透水砖铺设，平整度误差≤5mm；

绿化补建：选用本地适生绿植，乔灌草搭配种植，绿化覆盖率≥25%，新建绿地设置灌溉系统；

照明改造：采用LED节能灯具，间距≤25米，路面照度≥15lux，实施光控+时控智能控制。

（二）完善类改造（选改项）

生活便利设施

停车系统：采用“平面扩容+立体车库”模式，机械式立体车位净高≥2.2米，停车位尺寸不小于2.5m×5.3m，同步建设电动汽车充电设施（每100户不少