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房屋买卖纠纷起诉条件

一、开篇：当“安居梦”遇阻，法律维权的第一步

“攒了十年钱终于签了购房合同，结果卖家突然说不卖了”“中介承诺的学区房，过户后发现被划片调整”“交了首付才知道房子有抵押，银行根本不放贷”……这些年，随着房地产市场的活跃，房屋买卖纠纷早已从“偶发事件”变成了“高频问题”。对于普通家庭而言，房子往往是毕生积蓄的投入，一旦出现纠纷，不仅是经济损失，更可能引发家庭矛盾、生活计划中断等连锁反应。这时候，通过诉讼途径维权就成了许多人的选择。但起诉不是“填张表交个材料”这么简单，若不符合法定条件，法院连立案都不会受理。今天，我们就来掰开揉碎讲清楚：打一场房屋买卖纠纷官司，到底需要满足哪些起诉条件？

二、起诉的“基础门槛”：《民事诉讼法》的通用要求

要理解房屋买卖纠纷的起诉条件，首先得回到诉讼的“底层逻辑”——我国《民事诉讼法》对起诉条件的基本规定。根据该法第122条，起诉必须符合四个要件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；有明确的被告；有具体的诉讼请求和事实、理由；属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。这四个要件是所有民事案件起诉的“通用门槛”，房屋买卖纠纷自然也不例外，但每个要件在房屋买卖场景下又有独特的表现形式，咱们逐个拆解。

（一）原告适格：谁有资格“坐”在原告席上？

“我花钱买的房，卖家违约，我当然能起诉！”这是很多购房者的第一反应，但现实中情况可能更复杂。所谓“原告适格”，核心是“与本案有直接利害关系”，即原告必须是房屋买卖合同权利义务的直接承受者。举个例子：

情形1：老张以自己名义和卖家签了购房合同，后来卖家反悔，老张作为合同当事人，当然是适格原告；但如果老张是帮儿子代签（没有儿子的授权委托书），那实际购房者是儿子，老张就不能以自己名义起诉，否则会因“无直接利害关系”被驳回。

情形2：老李去世前签了购房合同，还没过户就离世了，他的继承人（配偶、子女等）能否起诉？这时候要看合同是否具有人身专属性——房屋买卖是财产性合同，继承人基于继承关系取得合同权利义务，属于“直接利害关系人”，可以作为原告起诉。

特殊情况：如果是通过中介购房，中介能不能当原告？除非中介是合同当事人（比如中介以自己名义代理卖方签合同），否则中介只能基于中介服务合同另案起诉，不能直接作为房屋买卖合同纠纷的原告。

（二）明确被告：“告谁”不能模糊

“我要告卖家！”“我要告中介！”但法院要求的“明确被告”，可不是知道对方叫什么名字这么简单。根据法律规定，被告需要“明确”到能够特定化，即要有姓名（或名称）、住所等信息，足以与他人区分。

个人被告：需要提供身份证上的姓名、现居住地址（至少是能收到法院传票的地址），如果只有“王某某”“张姐”这样的称呼，法院可能无法立案。现实中，很多纠纷发生在熟人介绍或临时交易中，购房者可能没留对方身份证复印件，这时候可以通过购房合同、付款记录（如转账时备注对方姓名）、聊天记录（显示对方实名认证信息）等材料辅助证明被告身份。

企业被告：如果是开发商或中介公司，需要明确公司全称（注意不是简称）、注册地址、法定代表人姓名。比如“XX房地产经纪有限公司”和“XX房产中介”可能指向不同主体，必须以营业执照上的名称为准。

共同被告：有时纠纷涉及多方责任，比如卖家违约且中介存在过错，购房者可以同时起诉卖家和中介作为共同被告。但需要明确每个被告的责任指向，比如“要求卖家继续履行合同，中介对违约金承担连带责任”，不能笼统说“告他们一起负责”。

（三）具体诉讼请求：法院不是“许愿池”，要“说清楚要什么”

“我要讨个公道！”“让对方付出代价！”这样的诉求太模糊，法院不会受理。诉讼请求必须“具体”，即明确要求法院判决的内容，且具有可执行性。房屋买卖纠纷中常见的诉讼请求有几类：

继续履行类：要求卖家配合办理过户手续、交付房屋钥匙等。这类请求的前提是合同仍有履行可能（比如房屋未被转卖、不存在查封等限制），如果卖家已将房屋卖给第三人并完成过户，继续履行就不可能了，这时候就得调整诉求为解除合同+赔偿损失。

解除合同类：因卖家违约（如逾期交房超过约定期限）、房屋存在重大瑕疵（如严重质量问题）等，要求确认合同解除，并退还已付房款。需要注意的是，解除合同的诉求最好同时提出“退还房款”“赔偿损失”等附随请求，否则法院可能只处理解除问题，退款需要另案起诉。

赔偿损失类：包括直接损失（如已付中介费、评估费）和间接损失（如因房价上涨导致的差价损失）。比如购房者交了20万定金，卖家违约后房价涨了50万，购房者可以主张“双倍返还定金40万+赔偿差价损失50万”，但要注意“定金罚则”和“违约金”不能同时主张，需要根据合同约定选择更有利的方式。

确认权利类：比如购房者已支付全部房款但未过户，卖家去世后其继承人否认交易，购房者可以起诉“确认房屋所有权