房地产销售合同审核指南.docxVIP

房地产销售合同审核指南

在房地产交易中，销售合同是界定买卖双方权利义务、保障交易顺利完成的基石。一份条款完备、权责清晰的合同，能够有效预防潜在风险，减少后续纠纷。作为购房者或售房者，在签署这份具有法律效力的文件前，对合同进行细致入微的审核至关重要。本文将从实战角度出发，梳理房地产销售合同审核的核心要点与实用方法，助您在复杂的交易中明辨是非，守护自身权益。

一、合同主体资格的审慎核查

合同的有效性首先建立在主体资格合法的基础之上。审核时，务必对买卖双方的身份信息及相关证明文件进行严格核实。

对于个人卖方，需确认其身份证明文件的真实性与有效性，核对姓名、身份证号码与房产证上的登记信息是否完全一致。若房屋存在共有人（如夫妻共有、家庭共有等），则必须取得所有共有人的书面同意出售证明，或确保共有人均在合同上签字捺印。实践中，因忽略共有人权益而导致的合同无效或纠纷屡见不鲜，此点尤为关键。

对于买方而言，同样需要提供真实有效的身份证明。若涉及贷款购房，还需向银行确认自身的信贷资格，但这一步通常在合同签署前已完成初步评估。

若是与开发商签订商品房买卖合同，则需重点审查开发商的“五证”是否齐全且在有效期内，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。这些证书是开发商合法售房的前提，缺一不可。同时，核对合同上开发商的名称、公章是否与证照一致。

二、标的物基本情况的清晰界定

合同中关于房屋本身的描述必须清晰、准确，避免模糊不清或产生歧义。

房屋坐落与产权证信息：合同中的房屋地址、建筑面积（包括套内建筑面积和公摊面积）、房屋用途（住宅、商用等）必须与不动产权证书（或商品房预售许可证）上的记载完全一致。特别注意，建筑面积的细微差异可能涉及房款的多退少补，合同中应明确面积差异的处理方式。

房屋权属状况：卖方需如实披露房屋的权属状况，是否存在抵押、查封、租赁、产权争议等权利限制情况。若房屋已设定抵押，需明确卖方何时办理解押手续，以及解押所需费用的承担方。对于租赁情况，应知晓“买卖不破租赁”的原则，明确租赁关系如何处理，承租人是否放弃优先购买权。

房屋装修及附属设施设备：对于二手房交易，合同中应详细列明随房屋一同转让的装修、家具、家电等附属设施设备的清单，注明品牌、型号、数量及状态，避免交接时发生争议。新房则需确认交付标准，是毛坯、简装还是精装，精装标准应尽可能具体化。

三、价款及支付方式的明确约定

房屋价款及支付方式是合同的核心条款，直接关系到交易双方的核心利益，必须详尽且具有可操作性。

总价款及计价方式：合同应明确房屋的总价款，以及该价款是按建筑面积、套内建筑面积还是套计价。若与广告宣传或前期沟通的价格存在差异，需在合同中予以澄清并以合同约定为准。

付款方式与期限：这是极易产生纠纷的环节。需明确首付款、余款（或分期付款的每期款项）的金额、支付时间、支付方式（现金、银行转账等）以及收款账户信息。对于银行按揭付款的情况，应约定按揭申请未获批准时的处理方式，是买方自筹资金补足，还是解除合同互不承担违约责任，抑或是其他约定。同时，需明确各项款项支付的先决条件，例如首付款是否在卖方满足特定条件（如还清贷款、注销抵押）后支付。

税费承担：房地产交易涉及多项税费，如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、交易手续费等。合同中必须明确各项税费的具体承担方，避免后续因税费问题产生扯皮。

四、交付与产权登记的关键节点

房屋的实际交付和产权过户是交易的最终目的，相关条款的约定需清晰、具体，具有时间约束。

交付时间与标准：合同应明确房屋交付的具体日期。交付标准也需详细约定，例如房屋应达到何种使用条件（水、电、气、暖、通讯等设施接通或具备接通条件），门窗、墙面、地面等主体结构及附属设施无损坏，符合国家及地方相关工程建设强制性标准和合同约定。交付时，双方应签署《房屋交接确认书》。

产权登记办理期限与责任：明确约定卖方协助买方办理房屋产权过户登记手续的期限，以及双方在办理过程中的各自义务。通常会约定在满足一定条件（如买方支付首付款后）多少日内共同向不动产登记机构申请办理。同时，需约定因卖方原因导致不能按期办理或无法办理产权过户时，买方有权解除合同并要求卖方承担违约责任。

物业交接：房屋交付时，还应包括物业管理费、水电气暖等费用的结算，以及物业交接、门禁卡、钥匙等物品的移交。

五、房屋质量及保修的明确承诺

房屋质量是购房者关注的重点，合同中应有明确的质量保证条款。

房屋质量约定：对于新房，应符合国家及行业相关质量标准，并可约定具体的保修范围和保修期限，通常依据《建设工程质量管理条例》及《住宅质量保证书》执行。对于二手房，虽然不像新房有明确的保修义务，但卖方应保证房屋主体结构无安全隐患，未隐瞒重大质量问题。如