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物业公司设备维护计划方案

一、总则

设备设施是物业项目正常运转的基石，其完好性与运行效率直接关系到业主的生活品质、财产安全及物业公司的服务口碑。为规范公司所辖物业项目设备设施的维护管理工作，确保各类设备设施处于良好运行状态，延长使用寿命，降低运营成本，特制定本方案。本方案旨在建立一套科学、系统、高效的设备维护管理体系，明确各方职责，规范操作流程，保障物业项目的安全、稳定、舒适运行。

本方案适用于公司管理范围内所有公共区域的设备设施，包括但不限于供配电系统、给排水系统、暖通空调系统、消防系统、电梯设备、公共照明、安防系统、停车场管理系统及其他附属设施设备。设备维护管理工作应遵循“预防为主、养修结合、安全第一、节能高效”的原则，做到责任到人、计划周密、实施规范、记录完整。

二、组织机构与职责

（一）组织机构设置

公司层面设立设备维护管理领导小组，由公司分管副总经理任组长，工程技术部负责人任副组长，成员包括各项目负责人及工程技术骨干。各物业服务中心设立工程维护部门，配备专业的工程技术人员及维修技工，具体负责本项目的设备维护实施工作。

（二）主要职责分工

1.公司设备维护管理领导小组：负责审定公司设备维护管理的整体规划和年度预算；审批重大设备更新、改造计划；协调解决跨项目的重大设备技术问题；监督检查各项目设备维护工作的落实情况。

2.工程技术部：作为领导小组的日常办事机构，负责制定和完善公司设备维护管理相关制度、标准和技术规范；组织编制公司年度设备维护指导性计划；对各项目设备维护工作进行专业指导、技术支持和监督检查；组织开展设备维护专业培训；收集、分析设备运行数据，提出改进建议。

3.物业服务中心：是本项目设备维护管理的责任主体。负责根据公司指导计划，结合项目实际情况，编制本项目详细的年度、月度设备维护实施计划；组织本部门工程人员或委托专业单位实施设备维护工作；负责设备日常巡检、故障报修的响应与处理；建立和管理本项目设备台账及维护档案；定期向公司工程技术部汇报设备维护工作情况。

4.工程维护部门专业技工：严格按照维护计划和操作规程进行设备维护作业；认真填写维护记录；及时发现并上报设备隐患和故障；参与设备故障的抢修工作；妥善保管维护工具和备品备件。

三、设备设施分类与维护要求

根据设备设施的功能、重要性及使用特性，将其划分为以下几大类，并明确相应的维护要求：

（一）供配电系统

维护目标：保障电力供应的安全、稳定、连续，防止触电、火灾等安全事故。

主要设备：高低压配电柜、变压器、应急发电机、电缆线路、配电箱（柜）等。

维护内容：

*日常巡检：检查设备运行参数（电压、电流、温度、声音等），有无异响、异味、渗漏油、放电现象，仪表指示是否正常，开关状态是否正确。

*定期维护：清洁设备，紧固连接螺栓，检查绝缘状况，测试保护装置灵敏度，发电机定期试运行及保养。

*维护周期：日常巡检每日不少于一次；低压配电柜、配电箱每月至少一次；变压器、高压柜每季度至少一次；发电机每月试运行，每半年深度保养。

（二）给排水系统

维护目标：确保生活用水正常供应，排水畅通，防止跑冒滴漏，保障水质安全。

主要设备：生活水泵、消防水泵、排污泵、水箱（池）、各类阀门、管道、水表等。

维护内容：

*日常巡检：检查水泵运行状况（压力、流量、声音、温度），水箱（池）水位，管道有无渗漏，阀门开关状态。

*定期维护：清洁水箱（池），检查水泵润滑情况，紧固连接件，测试各类水泵自动切换及手动操作功能，检查止回阀、减压阀等工作性能。

*维护周期：水泵房日常巡检每日不少于一次；水箱（池）清洗消毒按规范要求；水泵定期保养每季度一次；管道阀门检查每半年一次。

（三）暖通空调系统（如配备）

维护目标：保证空调系统正常运行，提供舒适的室内环境，节能降耗。

主要设备：冷水机组、冷却塔、空调箱、风机盘管、各类水泵、风阀、过滤器等。

维护内容：

*日常巡检：检查设备运行参数，温度、湿度是否达标，有无异响、漏水、漏油。

*定期维护：清洗过滤器、换热器，检查皮带松紧度，添加或更换润滑油，检查制冷剂压力，测试控制系统。

*维护周期：运行期间日常巡检每日一次；设备定期保养按运行季节前后及运行中制定具体计划，通常每月或每两月一次。

（四）消防系统

维护目标：确保消防系统时刻处于完好有效状态，保障生命财产安全。

主要设备：火灾自动报警控制器、消防联动设备、消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示标志、灭火器等。

维护内容：

*日常巡检：检查控制器运行状态，指示灯、报警声是否正常，消防设施有无遮挡、损坏。

*定期维护：测试火灾报警探测器、手动报警按钮、消火栓压力、喷淋头完好性，检查应急照明亮度及持续时间，消防泵联动测试，