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物业电梯维保记录及管理规范

电梯，作为现代建筑中不可或缺的垂直交通工具，其安全运行直接关系到业主与住户的生命财产安全及日常生活的便捷。物业管理单位作为电梯使用安全的第一责任人，肩负着对电梯进行有效管理、监督维保质量、确保其安全运行的重任。其中，规范的维保记录与科学的管理体系，是实现这一目标的基石。本文旨在从专业角度，阐述物业电梯维保记录的核心要素与管理规范，以期为提升物业管理水平提供参考。

一、物业电梯维保记录的核心要素与规范

维保记录是电梯维保工作的原始凭证，是追溯维保行为、分析故障原因、评估设备状况的重要依据。一份规范、详实的维保记录，应至少包含以下核心要素：

（一）基础信息的准确性与完整性

每一份维保记录都必须清晰标注电梯的基本信息，包括但不限于：电梯设备编号（应与特种设备使用登记证一致）、型号规格、所在楼宇及具体位置、本次维保日期与时间、维保单位名称、维保人员姓名及其特种设备作业人员证书编号。这些信息是确保记录可追溯性的前提，任何一项的缺失或错误都可能导致后续管理的混乱。

（二）维保项目与内容的规范性记录

维保记录应严格按照国家或行业标准以及维保合同约定的项目进行逐项记录。这包括例行检查、清洁、润滑、调整、紧固、更换零部件等具体操作。对于检查项目，需详细记录检查结果，例如“制动器间隙正常”、“导靴磨损在允许范围内”；对于调整项目，需记录调整前后的参数对比；对于更换的零部件，应注明部件名称、规格型号、生产厂家及更换原因。避免使用“正常”、“良好”等过于笼统的描述，力求数据化、具体化。

（三）故障与隐患的详实描述及处理闭环

在维保过程中发现的任何故障、异常情况或潜在隐患，都必须在记录中进行详细描述，包括故障现象、发生部位、可能原因分析。更为重要的是，针对这些问题所采取的处理措施、处理过程、处理结果以及是否存在遗留问题，都应一一记录在案。对于未能当场解决的问题，需明确后续处理计划、责任人及完成时限，并进行跟踪记录，形成完整的问题处理闭环。

（四）记录的规范性与签署确认

（五）记录的归档与保管

维保记录属于特种设备安全技术档案的重要组成部分，物业管理单位应建立健全档案管理制度。维保记录应按电梯编号及时间顺序整理归档，妥善保管。保管期限应符合相关法规要求，通常至少保存至电梯报废后一定年限。同时，应积极推动维保记录的电子化管理，利用专业软件或系统进行记录、存储和查询，提高管理效率和数据安全性。

二、物业电梯的日常管理与预防性维护策略

电梯的安全运行，离不开物业管理单位科学细致的日常管理和行之有效的预防性维护策略。这不仅能延长设备使用寿命，更能从源头上减少故障发生，保障乘梯安全。

（一）建立健全电梯安全管理责任制

物业管理单位应明确电梯安全管理的第一责任人，并配备专职或兼职的电梯安全管理人员。安全管理人员需具备相应的专业知识和管理能力，负责电梯日常运行的监督、维保单位的联络与管理、应急预案的组织实施以及相关法律法规的贯彻执行。同时，应将电梯安全管理责任落实到具体岗位和人员。

（二）制定完善的电梯安全管理制度与操作规程

制度是管理的依据。物业应制定包括但不限于：电梯安全使用管理制度、电梯日常巡检制度、电梯维保监督制度、电梯困人及故障应急处置预案、电梯钥匙管理制度、电梯技术档案管理制度等。同时，应为电梯安全管理人员、维保人员以及可能接触电梯设备的其他人员制定明确的操作规程，规范其行为。

（三）强化日常巡检与运行状况监测

物业电梯安全管理人员或指定巡检人员应每日对电梯进行巡查，重点关注电梯的运行状态，如有无异响、异味、异常震动，平层精度是否良好，开关门是否顺畅，呼梯按钮、楼层显示、照明通风、紧急呼叫装置等是否正常工作。巡检发现的问题应及时记录并通知维保单位处理。有条件的物业，可引入电梯运行状态远程监测系统，实现对电梯关键运行参数的实时监控和预警。

（四）规范维保单位的选择、评估与协作

选择具备相应资质、信誉良好、技术实力强的维保单位是确保维保质量的关键。物业在签订维保合同时，应明确维保范围、频次、标准、质量要求、响应时间、违约责任等条款。日常应加强对维保单位工作的监督与评估，定期（如每季度或每半年）对其维保质量、服务态度、问题处理效率等进行考核评价，考核结果可作为是否续约的重要依据。同时，应建立与维保单位的常态化沟通机制，及时反馈问题，共同提升电梯安全管理水平。

（五）积极开展电梯安全宣传教育

物业应通过公告栏、微信群、宣传册等多种形式，向业主和住户宣传电梯安全使用知识，如禁止超载、禁止在电梯内嬉戏打闹、禁止携带易燃易爆危险品、发生困梯时如何正确求救等，提高公众的安全意识和自我保护能力，减少因不当使用造成的电梯故障和安全风险。

三、维保记录与管理的持续改进

电梯维保记录与管理工作并非一成不变，而是一个动态优化、持续改进的过程。物业管理单位