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智能楼宇系统维护技术标准

1.总则

1.1目的与意义

为规范智能楼宇系统的维护工作，确保各子系统及设备处于良好运行状态，保障楼宇的安全、高效、节能及舒适运行，延长系统使用寿命，降低运营成本，特制定本标准。本标准旨在提供一套科学、系统、可操作的维护技术指导，适用于各类智能楼宇系统的日常维护与管理。

1.2适用范围

本标准适用于新建、改建、扩建的智能楼宇中各类智能化系统的维护工作。涵盖建筑设备监控系统、火灾自动报警与消防联动控制系统、安全技术防范系统、通信网络系统、信息网络系统、有线电视及卫星接收系统、会议系统、公共广播与应急广播系统等。本标准可作为智能楼宇管理单位、维护服务提供商开展维护工作的技术依据。

1.3规范性引用文件

1.4术语和定义

智能楼宇系统：将建筑、通信、计算机网络和自动控制等技术有机结合，通过对楼宇内设备运行状况、能源使用、环境参数、安全状况等进行综合监控与管理，实现楼宇安全、舒适、高效、节能运行的综合性系统。

系统维护：为保证智能楼宇系统及其设备持续、稳定、正常运行，而采取的一系列预防性检查、保养、维修、测试及系统优化等技术措施和管理活动。

预防性维护：定期对系统设备进行检查、清洁、调整、润滑、紧固等操作，以防止故障发生，保持设备良好性能的维护方式。

故障维修：系统或设备发生故障后，为恢复其正常功能而进行的诊断、修复或更换部件的维护方式。

2.维护组织与人员

2.1维护组织

智能楼宇系统的维护工作宜由专业的维护团队或委托具有相应资质的专业服务机构承担。维护组织应建立明确的岗位职责和工作流程，确保维护工作的有序进行。

2.2维护人员资质与能力

2.2.1维护人员应具备相应的专业技术背景，熟悉所维护系统的原理、结构及操作方法。

2.2.2维护人员应经过专业培训，考核合格后方可上岗。对于特种作业（如高压电气、消防控制等），维护人员必须持有国家认可的相应特种作业操作资格证书。

2.2.3维护人员应具备良好的职业道德、责任心和沟通能力，能够准确判断和处理常见故障，并严格遵守安全操作规程。

2.2.4维护团队应保持人员相对稳定，并定期组织技术交流和技能提升培训，以适应新技术、新设备的发展。

3.维护管理制度

3.1日常巡检制度

3.1.1应根据各系统的重要性和设备特性，制定详细的日常巡检计划，明确巡检周期（如每日、每周、每月）、巡检内容、巡检路线及责任人。

3.1.2巡检人员应按照巡检计划认真执行，逐项检查设备运行状态、指示灯显示、有无异常声响、异味、过热现象，以及系统各项功能是否正常。

3.1.3巡检结果应详细记录在《系统巡检记录表》中，对于发现的异常情况，应及时上报并采取初步应急措施。

3.2定期维护保养制度

3.2.1针对不同系统和设备，制定季度、半年、年度等定期维护保养计划，明确维护保养项目、方法、周期和质量要求。

3.2.2定期维护保养工作应包括设备清洁、部件紧固、参数检查与校准、软件日志检查、系统功能测试等内容。

3.2.3维护保养过程应严格按照技术规范进行，确保操作安全，避免对设备造成损坏。维护保养完成后，应填写《系统维护保养记录表》。

3.3故障报修与处理制度

3.3.1建立畅通的故障报修渠道，明确报修流程和响应时限。使用人员发现系统故障时，应及时向维护部门或人员报修。

3.3.2维护人员接到故障报修后，应立即响应，根据故障性质和严重程度，按照“先主后次、先急后缓”的原则进行处理。对于影响楼宇安全运行的重大故障，应立即启动应急预案。

3.3.3故障处理过程中，应做好详细记录，包括故障现象、发生时间、处理过程、更换部件型号及数量、处理结果等，并填写《系统故障处理记录表》。故障处理完毕后，应进行效果验证。

3.4备品备件管理制度

3.4.1应根据系统设备的配置情况和故障发生频率，建立合理的备品备件库，储备必要的易损件、常用件及关键部件。

3.4.2备品备件的采购、入库、保管、领用、更换和报废应建立严格的管理制度，确保备件质量可靠、账目清晰、存取方便。

3.4.3定期对备品备件进行检查和清点，确保其处于良好可用状态，并根据实际消耗情况及时补充。

3.5技术档案与记录管理制度

3.5.1建立健全智能楼宇系统技术档案，包括系统设计方案、竣工图纸、设备技术说明书、安装调试记录、验收报告、软件备份、维护保养记录、故障处理记录等。

3.5.2所有技术资料和记录应分类存放，专人负责管理，确保完整、准确、清晰，并便于查阅。电子文档应定期备份，防止数据丢失。

3.5.3维护记录应规范填写，及时归档，保存期限应符合相关规定。

4.维护技术文件与工具

4.1技术文件

4.1.1维护工作应具备完整的技术文件支持，包括但不限于：

a)系统原理图、平面布置图、管线