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农村宅基地流转合同争议案例

一、引言：一场牵动三代人的”老屋风波”

在我国广袤的农村土地上，宅基地不仅是农民安身立命的根本，更承载着家族传承的温度。几间青瓦白墙的老屋，可能是祖辈亲手垒起的砖，是父母结婚时的新房，是孩子放学归来的归处。然而，随着城镇化进程加快，越来越多的农村人口向城市迁移，宅基地流转逐渐成为常见现象——有人想把闲置的老房变现，有人想在乡村置地养老，看似简单的”一买一卖”，却因涉及土地制度的特殊性，往往演变成剪不断理还乱的纠纷。本文将通过一起典型的农村宅基地流转合同争议案例，揭开这类纠纷背后的法律逻辑与人间情理。

二、案件全貌：从”欢喜签约”到”对簿公堂”

（一）故事的起点：两份朴实的手写合同

某村村民张某因举家迁入县城生活，留下祖辈居住的3间老房长期闲置。同村的李某经营农家乐生意，看中张某老屋紧邻景区的地理位置，提出以15万元价格购买该宅基地及地上房屋。张某考虑到老房年久失修，自己在城里已有住房，便与李某签订了《宅基地流转协议》。协议写明：“张某将位于某村东头的宅基地（面积约120㎡）及地上房屋转让给李某永久使用，李某一次性支付15万元，双方永不反悔。”为表诚意，两人还请了村支书作为见证人在协议上按了手印。

（二）平静背后的暗涌：政策变动引发的连锁反应

起初两年相安无事，李某翻修房屋、扩建院落，农家乐生意日渐红火。直到第三年，当地启动”乡村振兴示范村”建设项目，张某的老屋所在区域被纳入拆迁范围，预估拆迁补偿款高达80万元。张某的儿子小张大学毕业回到老家，得知拆迁消息后坐不住了：“爸，这宅基地是咱们家的祖产，当年您卖的时候我还小，现在政策变了，说不定合同不作数！”张某这才想起，当年签协议时只图省事，根本没去办理任何登记手续。

（三）矛盾爆发：“白纸黑字”与”祖宗基业”的碰撞

张某找到李某要求收回宅基地，被拒绝后便以”宅基地不能买卖”为由，将李某起诉至法院，要求确认合同无效并返还房屋。李某则委屈不已：“我花了15万买房，又自己掏了20万装修，现在要拆了给钱就来要回去，哪有这样的道理？”双方在法庭上各执一词：张某主张宅基地属于集体所有，农民只有使用权没有所有权，流转合同违反法律强制性规定；李某则认为合同是双方自愿签订，且自己已实际占有使用多年，应当受到保护。

三、争议焦点：法律条文与乡土情理的交织碰撞

（一）核心争议一：宅基地流转合同的效力认定

这是本案的”法律命门”。张某的代理律师提出，根据《土地管理法》规定，农村宅基地属于农民集体所有，村民仅享有使用权，且宅基地使用权的转让需符合”一户一宅”、受让方为本集体经济组织成员等条件。而李某虽为同村村民，但签订合同时已拥有一处宅基地（其自家住房），违反了”一户一宅”的规定，因此合同无效。

李某的代理律师则反驳，双方签订的是”房屋买卖合同”，根据”地随房走”的原则，房屋转让时宅基地使用权应一并转移。且《民法典》第363条规定”宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定”，并未直接禁止宅基地流转。同时，两人同属一个集体经济组织，合同是真实意思表示，应当认定有效。

（二）关键争议二：拆迁补偿款的归属认定

若合同无效，房屋应返还张某，但李某投入的装修款、扩建费用如何计算？若合同有效，拆迁补偿款是全部归李某，还是需给张某部分补偿？这一问题直接关系到双方的实际利益。张某认为，宅基地使用权是集体分配给本户的，拆迁补偿中的宅基地部分应归自己；李某则主张，自己是房屋的实际所有人，拆迁补偿中的房屋价值及地上附着物补偿应归自己，且宅基地因自己的经营行为升值，增值部分也应考虑。

（三）深层争议三：法律刚性与乡土习惯的冲突

在农村，类似”房屋买卖连地基”的口头约定十分常见。村支书作为见证人在庭审中作证：“我们村祖祖辈辈都是这样，卖房子自然包括宅基地，不然谁会买没地的房子？”这种乡土习惯与法律规定的”宅基地使用权不得单独转让”形成鲜明对比。法官需要平衡法律的强制性规定与农村长期形成的交易习惯，既要维护法律权威，又要考虑实质公平。

四、法律解析：抽丝剥茧看规则

（一）宅基地流转的法律边界

要判断合同效力，首先需明确宅基地流转的法律限制。根据现行《土地管理法》第62条，农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的不予批准。《民法典》第363条则规定宅基地使用权的转让需符合土地管理法等法律和国家政策。2020年自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》进一步明确：“对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。”

结合本案，李某在签订合同时已拥有一处宅基地，若允许其通过流转获得第二处，显然违反”一户一宅”的基本原则。因此，法院倾向于认定该流转行为因