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第30卷第5期广东土木与建筑Vol.30No.5
2023年5月GUANGDONGARCHITECTURECIVILENGINEERINGMAY2023
DOI:10.19731/j.gdtmyjz.2023.05.022
自行实施“工改商住”项目的利益驱动分析
曾珏霞
（广东省建筑工程集团有限公司广州510010）
摘要：以某企业自行改造旧厂房为商住房地产项目为例，模拟市场开发模式作为对比方案，以此分析政府和企业的经济价
值变化：该类项目的实施不仅可使存量土地资源得到利用、缓解用地紧张、促进城市建设发展，并且无损政府总收益，仅构成比例
发生变化；企业总体利益基本相当，但其无需通过竞争即可获得参与房地产开发的机会，并且可以远低于市场开发项目的自有资
金启动项目，获得极大的开发效益，该类项目具有强大的内生利益驱动。
关键词：三旧改造；旧厂房；工改商住；工改住；财务分析；利益驱动；决策参考
中图分类号：F283文献标志码：A文章编号：1671-4563（2023）05-087-04
BenefitBenefitDrivenDrivenAnalysisAnalysisofofSelf-implementedSelf-implementedReformReformFactoryFactorytotoCommercialCommercialResidenceResidenceProjectProject
ZENGJuexia
（GuangdongConstructionEngineeringGroupCo.，Ltd.Guangzhou510010，China）
AbstractAbstract：：Takesanenterprisesselftransformationofanoldfactorybuildingintocommercialresidenceasanexample，andsimulatesthe
marketdevelopmentmodelasacomparisonschemetoanalyzethechangesintheeconomicvalueofthegovernmentandtheenterprise：the
implementationofsuchprojectscannotonlymakeuseoftheexistinglandresources，easethetensionoflandresource，promotethedevel‐
opmentofurbanconstruction，butalsokeepthegovernmentstotalincome，justonlychangetheproportion；Theoverallinterestsofenter‐
prisesarebasicallythesame，buttheycangettheopportunitytoparticipateinrealestatedevelopmentwithoutcompetition，andtheycan
startprojectswithfarlowercapitalthanmarketdevelopmentmodel，obtaininggreatdevelopmentbenefits.Suchprojectsarestronglydriven
byendogenousinterests.
KeyKeywordswords：：oldtown，oldfactory，oldvillagereform；oldfactory；reformfactorytocommercialresidence；refor
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