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土地估价师（土地估价实务基础)真题试卷及答案与解析

一、单项选择题

每小题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分,但不倒扣分。

１某估价机构在承接一项土地评估业务后安排土地估价师对待估宗地周边环境进行了具体的调查,你认为该调查的重要目标是了解待估宗地的(）。

（A)待估地产情况

(Ｂ）地上建筑物情况

(C)市场情况

(D）区域因素条件

2价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包含()等内容。

（A）估价期曰、实际与设定开发限度、实际与设定用途、现状或规划运用条件、实际与设定使用年期、价格类型

(B)估价曰期、设定开发限度、设定用途、现状或规划运用条件、设定使用年期、价格类型

（C)估价期曰、实际开发限度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期

（D)估价期曰、开发限度、用途、容积率、使用年期

3一个合格的土地估价师从信息收集分析到价格测算都要具备很好的专业素养,你认为以下描述,（）是不对的的。

(Ａ）土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致

（Ｂ）一样一块土地，其价格的高低与土地权利情况密切相关,不一样的权利可能导致价格相差很大

（C）同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人间津,这是经济因素对地价所产生深刻的影响

（D）土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和将来

4在土地估价实务中，选择估价方法重要依照（)拟定。

（A）估价作业计划

（B)估价基本原则

(C)估价对象的特点

（D)所需收集估价资料的完备限度

5某一加油站处在都市远郊区,所在区域无市政供水管网,供水来自公司自建深井；供电由加油站自行投资，接自3公里外变电所，宗地临接某一区域主干道，加油站装有一部电话,无其余设施。假如评估，其土地价格定义中开发限度应设定为()。

(A）宗地红线外“两通”(通路、通信)及红线内场地平整

（Ｂ）宗地红线外“三通”（通路、通信、通电）及红线内场地平整

(Ｃ）宗地红线外“四通”(通路、通信、通电、供水)及红线内场地平整

(D）宗地红线外“三通”(通路、通信、通电)、红线内“一通”（供水)及场地平整

6某土地登记用途为工业,但临街的一幢一层厂房改造为平价超市并投入经营,并经税务、工商、市政管理部门办理了相关审批手续。现欲将土地使用权用于抵押贷款,在土地，估价时应按()进行评估。

（Ａ）工业用途

（B)工业、商业的综合用途

(C)都市规划拟定的用途

(D）商业用途

7按照我国土地管理的政策规定，经营性用地必须采取招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采取()原则。

（Ａ)出让协议价值

（B）成本价值

(C)完全产权价值

（D）公开市场价值

8以下关于土地估价报告编写的做法符合规定的是()。

(Ａ）在为司法鉴定提供依据的土地估价报告中，增加对房地产产权纠纷起源及面积等情况的分析描述

（B)因为银行抵押贷款利率调整，应委托方的规定收回已提交的报告并调整定价中不一样方法的权重值

(C)将估价所采取的素材、资料、工作底稿等进行整理归类,形成档案,连同土地估价报告一并提交委托方

(D)因紧急公务出差，甲委托一了解评估对象情况的估价师乙代为撰写估价报告,回来后由甲审核后签字

9地价整体情况分析和判断是土地估价师要具备的基本能力。假定甲城乡和乙城乡相邻且规模相当，假如甲的GＤP增加率为9％，乙为7%,甲的都市建设用地面积增加率为7%，乙为5%。依照这一情况分析，如下判断中()对的。

(Ａ）甲城乡的地价水平一定高于乙城乡

(Ｂ）甲城乡的地价上涨速度一定高于乙城乡

(C)甲城乡的地价变动方向应与乙城乡相同

(D）因为竞争,甲城乡的地价变动方向应与乙城乡相反

10对某宗居住用地价格进行评估的试算成果分别为:收益还原法1030元/平方米，市场比较法１00０元／平方米，假设开发法9９0元/平方米。按本地土地市场的实际情况和土地估价实务经验,各方法试算成果对最终估价成果的重要性限度分别为：收益还原法50%,市场比较法30％，假设开发法２０%。则该宗地土地价格可拟定为()。

（A)990元/平方米

（B)1０00元/平方米

(C）1007元/平方米

（D)１0１3元/平方米

11经批准，某公司原使用的某宗划拨土地变更为出让,同时建筑容积率在原有基础上提高了2个百分点,则该公司应补交的土地出让金按(）公式测算。

（A）原使用条件下出让土地使用权现时市场价格—划拨土地使用权现时市场价格

（B)新使用条件下出让土地使用权现时市场价格—划拨土地使用权现时市场价格

(Ｃ)新使用条件下出让土地使用权原市场价格—划拨土地使用权原市场价格

（D)新使用条件下