宅基地使用权流转的法律问题研究——基于集体成员优先购买权的司法冲突.docx

宅基地使用权流转的法律问题研究——基于集体成员优先购买权的司法冲突

摘要

随着我国城乡融合发展战略的深入推进和户籍制度改革的不断深化，城乡之间的人口流动与要素配置愈发频繁，沉寂已久的农村宅基地制度改革再次成为社会关注的焦点。

在“落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权”的“三权分置”改革背景下，探索宅基地使用权的流转路径，盘活农村闲置农房和宅基地资源，成为激发乡村发展内生动力的关键一环。

然而，在宅基地使用权流转的实践探索中，如何平衡保障集体经济组织成员（以下简称“集体成员”）的根本利益与促进城乡要素自由流动的市场化需求，成为一个核心的法律难题，其中尤以集体成员“优先购买权”的法律定性与司法适用冲突最为凸显。

本研究旨在深入探讨宅基地使用权流转中的集体成员优先购买权问题，通过对相关司法判例的梳理与分析，揭示其在司法实践中的冲突与困境，为解决相关问题、完善制度设计提供理论依据与实践指导。

本研究综合运用文献研究法、案例分析法与体系解释法。

通过对《民法典》、《土地管理法》及相关政策文件中关于宅基地、优先购买权制度的规定进行梳理，明晰其法理基础与制度框架；通过对筛选出的涉及宅基地流转纠纷的典型司法判例进行内容分析，归纳总结法院在认定集体成员优先购买权效力、行使条件及法律后果等方面的不同裁判路径与内在矛盾；并立足于《民法典》的整体法律体系，对该优先购买权的性质与顺位进行体系化的解释与定位。

研究结果表明，当前司法实践对于集体成员优先购买权的认定存在显著冲突。

部分法院将其类比于共有人的优先购买权或承租人的优先购买权，赋予其较强的物权效力或准物权效力，认为未经集体成员优先购买程序而签订的对外转让合同无效或可被撤销。

而另一部分法院则倾向于将其认定为一种债权性权利或政策性优待，认为其不能对抗善意的外部购买人，仅能产生损害赔偿的后果。

这种同案不同判的现象，严重损害了司法权威，也使得宅基地流转市场的交易预期极不稳定。

本研究得出核心结论，为破解宅基地使用权流转的法律僵局，必须对集体成员优先购买权进行清晰的法律重构。

该权利不应简单类比于既有的优先购买权类型，而是一种基于集体成员身份资格权的、具有物权效力的法定优先购买权。

在制度设计上，应明确其行使的程序性要求（如书面通知、合理期限），并确立其在权利顺位上优先于一般债权人，但在特定情形下（如善意第三人已完成登记）应受到信赖保护原则的限制。

通过立法或司法解释的方式明确其效力层级与行使规则，对于丰富我国用益物权理论、指导农村产权制度改革实践、保障农民根本利益与促进城乡要素有序流动，具有重要的理论和实践意义。

关键词：宅基地使用权；三权分置；优先购买权；集体成员；司法冲突；制度重构

引言

在当今中国特色社会主义进入新时代，实施乡村振兴战略、促进城乡融合发展的宏大历史进程中，农村土地制度改革始终处于基础性和关键性的地位。

宅基地，作为保障农民安居乐业、维系农村社会稳定的基石，其制度的每一次变迁都牵动着亿万农民的切身利益和国民经济发展的全局。

传统的宅基地制度，以其严格的身份属性和福利保障功能为特征，将宅基地使用权牢牢地固着在集体成员的身份之上，严格限制其流转，这在特定的历史时期发挥了重要作用。

然而，随着工业化、城镇化的快速推进，大量农村人口进城务工、落户，导致农村地区出现了大量的闲置宅基地和闲置农房，造成了宝贵土地资源的巨大浪费，也阻碍了农民财产权益的充分实现。

“沉睡的资本”亟待被唤醒。

为回应这一时代需求，党中央审慎而积极地推进宅基地“三权分置”改革，旨在通过明晰产权、适度放活使用权，来盘活存量资源，赋予农民更多的财产权利。

在这一改革框架下，允许宅基地使用权在一定范围内、向特定对象流转，成为不可逆转的趋势。

然而，放活流转并非毫无限制的“一放了之”。

如何在流转过程中，既能引入外部资本和需求，激发市场活力，又能切实维护农村集体经济组织的稳定和保障本集体成员的根本居住权益，防止宅基地过快、过度地流失，成为摆在立法者、司法者和政策制定者面前的一道严峻考题。

在这一复杂的利益博弈格局中，赋予本集体成员在宅基地使用权对外转让时的“优先购买权”，被普遍视为一项关键的平衡机制。

它旨在为集体内部的资源优化配置提供一个缓冲地带和优先通道。

然而，目前关于集体成员优先购买权的法律规定尚处于原则性、模糊性的状态，《土地管理法》等相关法律并未对其性质、效力、行使条件及法律后果作出明确、具体的规定。

这种立法上的留白，直接导致了司法实践中的巨大混乱和冲突。

法院在审理涉及宅基地对外转让的纠纷时，对于未经本集体成员优先购买程序而签订的转让合同的效力问题，裁判观点大相径庭：有的判决合同无效，有的判决可撤销，还有的判决合同有效但转让人需承担赔偿责任。

这种“同案不同判”的乱象，不仅使得当事