幸福家园房地产开发可行性方案研究报告.docVIP

X县幸福家园

房地产开发可行性研究报告

目录

第一部分：项目总论………………3

1项目背景

2项目概况

2.1项目名称

2.2项目建设单位概况

2.3项目地块位置与周边现状

2.4项目规划控制要点

2.5主要技术经济指标

第二部分：市场研究………………5

1全国房地产行业发展分析

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2X县房地产市场环境分析

3区域市场分析与预测

3.1区域市场状况

3.2周边楼盘

3.3市场售价预测

第三部分：项目开发方案…………10

1产品设计建议

2营销方案

3项目实施进度

第四部分：投资估算与融资方案 11

1投资估算

2融资方案

第五部分：财务评价 16

1投资估算

1.1开发成本估算

1.2销售收入估算

1.3现金流量

2融资方案

第六部分：不确定性分析……………16

1盈亏平衡分析

2敏感性分析

3风险分析

第七部分：研究结论与建议 17

第八部分：附录 18

附表

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第一部分：项目总论

㈠项目背景

1.稀缺之地，升值潜力巨大

X县位于X市东北中位地带，是襟联的前沿，县城北距220公里，南距X140公里，295公里，是渝南、黔北经济文化的重要交汇区域，古有“黔北门户”之称。全县辖19乡镇，152个村（社区、居委会），59万人，国土面积2595平方公里。

安场镇位于位于省X市X县北部，距县城约14公里，作为X县城的拓展新区，周邻本县凤仪镇、格林镇、兴乡、碧峰乡、瑞溪镇，并与到道真县三江镇接壤。总面积147.9平方公里，辖14个行政村，1个社区，共138个村（居）民小组，人口7.3万人。镇公路纵横交

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错，S207省道穿越全境，交通方便。集市活跃，商贸繁荣，非公经济发达，历来就是黔北重要的物资集散地，素有“小”之称。

本地块位于安场十号路与207省道交接处，处于安场城区中心地段，为安场城区唯一一个大规模高品位小区。

2.地处成熟生活圈，享便利快捷生活

项目周边覆盖安场老街、新街，农贸城,超市,邮政,信用社,农业银行；各类配套齐全，生活便利。区域教育资源丰富,项目北面就是安场镇幼儿园,东面紧邻安场二小,距500米左右即安场一小,X二中，五中也在本项目周边围。

3.地呈菱形，面积较大，有利于规划

该地块为安场城区近两年出让最大面积的地块，地形呈菱形，完全有条件规划成为一个高质素的生活区。

4.客户就在周边之地

大量的客户就在周边。作为安场镇唯一的一个大规模高品位小区，为安场7.3万人首选之地，到X县城仅10分钟车程，与县城相比具价格优势。

㈡项目概况

2.1项目名称

X县安场镇幸福家园项目。

2.2项目建设单位概况

X市浙安房地产开发公司于2011年6月以40万元/亩的价格获得该宗地。该项目预计开发周期为4年。

2.3项目地块位置与周边现状

①地块位置

安场镇作为X县发展一城两区的中心区域，已列入X县城镇规划。未来X县将以凤仪镇、安场镇为中心，凤仪镇的房地产开发如火如荼，

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而安场镇为房地产开发的处女地，本项目为安场镇唯一的一个大规模高品位小区。

②宗地现状

1）该项目地块位于安场十号路与207省道交接处，占地面积约128亩。

2）新街、老街

项目西面是安场镇新街，为安场镇商业区，车站、工商、税务等政府机构均在此处；在往西则是安场镇历史悠久的老街，八圣宫等文化景点、邮局等均在此街。

3）地块周边配套设施

地块位于安场十号路与207省道交接处，处于安场城区中心地段。

商业配套：信用社（在小区）、农业银行、超市等。

医疗卫生：安场镇卫生院。

文化教育：安场一小、二小，X二中、五中。

公共交通：公共交通便利，安场至X的公交车五分钟一班，境有X至各乡镇的过路车经过。

2.4项目规划控制要点

≤2.6

≤2.6

≥28%

居住与公建分别集中设置

安场十号路，207

居住、商业、办公（兼容旅馆业）≤50%

宅住1泊位/3户，公建1泊位/350㎡建筑面积

用地性质

建筑密度

机动车位

道路中心标高

容积率

绿地率

非机动车位

主出入口方位

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省道

建筑间距

退离红线

必备公共配套设施

具体按《X市城市规划管理技术规定》建筑退规划路5米以上。

按《城市居住区规划设计规》配置

1、商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积

其他

（计R部分）35%控制；

2、必须编制环境评价影响