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房屋租赁合同续租条件

引言

站在出租屋的落地窗前，看着楼下熟悉的早餐摊飘起热气，租客小林翻出手机里存了三年的租房合同——还有两个月就到期了。这三年里，他见证了客厅墙角那道裂缝从细如发丝到需要贴美纹纸，也习惯了房东阿姨每月准时但总带着热乎饺子的上门收租。“想续租吗？”昨晚房东阿姨发的微信还在对话框里闪烁。这个问题，对无数像小林这样的租客，或是像房东阿姨这样的业主来说，都是租赁关系中绕不开的”续杯时刻”。

房屋租赁是现代社会最常见的民事法律关系之一，据统计，我国城镇家庭中约30%的人口通过租赁解决居住问题。而在这其中，超过60%的租客会在合同到期后产生续租意愿。续租不是简单的”接着住”，它涉及原合同权利义务的延续、新条件的协商、法律风险的防范，更关乎人与人之间的信任维系。本文将从法律规定、实务操作、常见争议等维度，带您深入了解房屋租赁合同续租的那些”必知条件”。

一、续租的基础认知：从法律条文到生活场景

1.1什么是房屋租赁合同续租？

简单来说，续租是指房屋租赁合同到期后，出租人与承租人就同一房屋继续建立租赁关系的法律行为。它不是原合同的”自动复制”，而是可能产生新的权利义务约定。举个例子：原合同约定租期3年、月租金5000元，到期后续租可能变成租期2年、月租金5500元，或者不约定具体租期变成”住到不想住为止”，这些都属于续租的不同表现形式。

1.2法律依据：《民法典》中的”续租密码”

我国《民法典》第七百三十四条明确规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”这条规定像一把”钥匙”，解开了续租的两大核心问题：

默示续租：合同到期后，只要租客继续交租、房东继续收租，双方没签新合同，原合同就”自动”转为不定期租赁。这时候双方都能随时解除合同，但房东要提前合理期限通知租客（一般是1个月），租客要提前通知房东腾房。

优先承租权：这是租客的”护身符”。如果房东打算继续出租，在同等条件（比如租金、支付方式、租期等）下，租客有优先和房东签新合同的权利。比如房东想以6000元/月租给新租客，那必须先问原租客是否愿意以6000元/月续租，否则可能构成对原租客权利的侵害。

1.3续租与原合同的”断”与”连”

很多人以为续租就是”接着用原合同”，其实不然。续租可能产生三种法律效果：

重新签订新合同：双方对租金、租期、维修责任等条款重新协商，形成全新的租赁合同，原合同终止。

原合同延续（不定期租赁）：没签新合同但继续履行，原合同条款（除了租期）继续有效，但租期变为不定期，双方解除权更灵活。

附条件延续：原合同中约定”到期自动续租2年”，这种情况下如果双方没明确反对，就按约定自动延续，但实践中这类条款容易引发争议（后文会详细分析）。

二、续租的常见形式：从”白纸黑字”到”心照不宣”

2.1协商一致型续租：最稳妥的”双向奔赴”

这是最常见的续租形式，双方坐下来重新签一份租赁合同。这种形式的优势在于”把话摊开说”，能避免很多后期纠纷。比如租客小林和房东阿姨就可以在新合同里约定：“续租2年，月租金5200元（比原合同涨200元），客厅裂缝由房东负责修补，租客负责维护屋内家具”。

关键操作步骤：

提前沟通：建议至少提前1个月协商（原合同有约定的按约定），给双方留足考虑时间。比如原合同4月30日到期，3月初就要开始谈。

明确新条款：重点谈租金（是否涨价、涨幅多少）、租期（3个月？1年？还是不定期？）、维修责任（比如空调坏了谁修）、押金处理（原押金是否继续用，还是退旧交新）。

书面签署：必须签书面合同！口头约定容易死无对证。新合同要注明”本合同为原合同（编号XXX）的续租合同”，避免和原合同混淆。

2.2默示型续租：“没说不租就是继续租”的法律默认

现实中，很多租客会遇到这种情况：合同到期了，租客继续按月转租金，房东也继续收，双方都没提签新合同的事。这时候法律就”帮”双方做了决定——原合同继续有效，但租期变成不定期。

需要注意的风险点：

房东可能突然说”下个月不租了”，租客得赶紧找房；租客也可能突然说”我月底搬走”，房东得紧急找新租客。

原合同里的其他条款（比如”租客不得养宠物”）依然有效，不能因为没签新合同就违反。

如果原合同约定了”到期必须续签”，那默示续租可能不适用，得按原约定处理。

2.3优先承租权型续租：租客的”特权时刻”

这是法律给租客的”特殊保护”。比如房东打算把房子租给新租客，月租金6000元、付三押一、租期1年，那必须先问原租客：“我这房子要租6000元/月，付三押一，租1年，你要不要？”如果原租客说”要”，房东就不能租给别人；如果原租客说”不要”，房东才能租给新租客。

“同等条件”的认定是关键：

不仅看租金，还看支