7-共谋会-拿地投资阶段的成本竞争力.pptxVIP

投模共谋会-拿地投资阶段的成本竞争力

CONTENS一开发成本组成目录二成本测算与过程管控逻辑三成本竞争力关键因素四痛点及改进

开发成本组成一开发成本基础设施费用建安工程费用环境景观费用工程相关费用工程后期费用配套设施费用前期费用土地费用研发费用三通一平经营收费幼儿园人防设施物业等配套特殊配套水电气弱电工程雨污水、道路地基工程建筑工程安装工程精装工程红线内景观工程架空层景观工程其他景观工程工程监理造价咨询工程检测竣工、物业前介工程维修出让金税费

开发成本组成一不可售业态可售业态地下室地基非建安费用可售单方

成本测算与过程管控逻辑二逻辑1：基准版成本=∑面积指标*各分部分项含量指标（建造标准设计含量）*单价逻辑2：基准版成本面积指标材料调差地基成本调整特殊事项=投委会目标成本逻辑3：过程成本递减，目标成本是项目从开始到结束，全周期最大可花费的成本上限投委会成本定位会成本启动会成本动态成本预结算成本

成本测算与过程管控逻辑二目标成本无风险成本风险成本的预估预案本身的竞争力（经济指标建造标准及含量指标综合单价）1.易计量的事项预估：①主材价格波动②工程变更2.不易计量的事项预估：①施工单位索赔（eg.台风索赔、抢工/窝工索赔、市场价格变化索赔等）②政策变化（eg.拿地后PC新规发生变化，导致成本追加）③现场条件发生变化（eg.某项目周边河道围堰、因地质及工期因素，少实现400根管桩施工）④预案阶段的漏项（eg.某项目沿过境路需封窗，未预留成本）3.无效成本的投入成本竞争力，取决于无风险成本的竞争力，及对未来风险的计量

成本竞争力的关键因素三1.可售比、赠送率a.单车位指标b.架空层面积c.配套用房面积可售比增加1%，可售单方增加约70-80元/m2赠送率增加1%，可售单方增加约30-35元/m2指标优化动作d.赠送率控制架空层面积

成本竞争力的关键因素三2.建造标准及含量指标a.外立面涂料选材及使用部位优化项：外立面平涂水包水+阳台、设备平台、内天井弹性涂料b.立面线条构造及使用部位优化项：结合项目外立面铝板线条优化，将此做法标准化，夯实含量指标c.门窗窗地比含量、提升推拉门的适用原则结合已有几个项目的门窗含量指标，夯实指标；P2及以下，不采用提升推拉门；P3及以上，推拉门单扇尺寸大于2.7m以上，再进行设计提升推拉门

成本竞争力的关键因素三2.建造标准及含量指标d.玻璃栏杆的使用范围，明框、隐框的使用原则P2及以下，不允许使用隐框玻璃栏杆；P3及以上，默认使用明框玻璃栏杆，特殊情况投委会阶段一事一议e.锌钢百叶、格栅使用原则P2及以下，均采用锌钢；P3及以上，默认采用锌钢，特殊情况投委会阶段一事一议f.幕墙设计范围及节点构造优化对已有项目的幕墙设计进行专项优化，并夯实优化后的含量指标

成本竞争力的关键因素三2.建造标准及含量指标g.大堂及公区的面积、精装做法及单元入户的做法标准化夯实大堂及公区面积指标；拉通已有项目的公区做法，夯实单方指标h.入户门、电子锁的选型标准化在集采中固化入户门及电子锁选型，不同档次每樘单价锁定i.防火门的选型标准化夯实防火门含量指标，拉通不同档次防火门的材质及做法

成本竞争力的关键因素三2.建造标准及含量指标j.避难间的设置原则与标准化根据前期拉通的避难间设置原则，将成本落实到门窗测算成本中k.汽车坡道顶棚的标准化（锌钢栏杆的推广使用）做法标准化，研究锌钢栏杆使用的可行性l.批量精装的配置与单方标准问题：项目提配；解决方案：菜单式精装测算

成本竞争力的关键因素三2.建造标准及含量指标j.小区门头的做法标准拉通小区门头的成本没有单独计算的成本归属

成本竞争力的关键因素三3.地基成本、土方钢筋混凝土市场价格a.预案阶段工程桩、围护桩无方案该成本占比大，需要结构研发的介入，进一步提高精确度b.土方价格区域差距大，且上涨压力大需要适当调整土方价格c.钢筋及混凝土主材取值问题钢筋：仅按当前钢铁网价格计入：未考虑材料涨价风险混凝土：按过去1年信息价（下浮5%）平均值上涨20%计量

痛点及改进四1.数据迁移工作量大a.研发输出的面积指标格式，与成本测算格式未统一b.投发给出的投模，除建安以外，其他费项数据默认参照上期项目，而新的预案因项目定档不一样，部分费用存在差异，导致成本输入测算数据时需逐项核对

痛点及改进四2.地基测算难以精确3.供应链融资成本缺口大4.投模测算时间紧张

谢谢