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房地产项目投资测算财务分析思考

房林贤

北科建科睿资本管理(北京)有限公司，北京100089

摘要：近几年，国家对房地产行业进行了长效调控，调控手段更为严格，对于房地产行业来说是一项巨大的挑战。

房地产项目开发有着资金投入巨大、周期长、变现能力与变现速度相对较慢的状况，很容易受到市场经济条件和

国家政策调控的影响，这些不稳定因素给新时期的房地产企业提出了更多的要求，项目投资测算与财务分析的意

义进一步得到了凸显。文章以房地产项目投资测算财务分析为核心，通过三个方面展开分析，分别对土地取得方

式于价格的财务分析、房地产项目投资测算和项目财务指标进行了分析，以期帮助房地产企业的稳定发展提供一

定的参考性建议。

关键词：房地产项目；投资测算；财务分析

中图分类号：F681

0引言收并购是以货币的方式，从业主手中取得土地的

使用权，其中包括正在建设的项目，已建成尚未出售

房地产行业无论在传统经济体系还是现代经济体

的项目，以及还未开发的土地。结合《中华人民共和

系中均占据着不可撼动的重要地位，纵观我国历年的

国城镇国有土地使用权的出让与转让暂行条例》当中

GDP综合数据来看，房地产行业在其中的占比逐年上升。

的第19条规定进行分析后不难发现，如果没有按照土

在1978年12月18日的改革开放以后，房地产行业发

地使用权以及合同规定期限，想要出让、投资开发、

展至今经历了四十多个年头，在多年发展中度过了多

利用土地的，是坚决不得转让土地使用权的。所以说，

个发展时期，房地产行业发展逐渐从过往的粗犷化，

并购只能对一些完成一定投资金额的在建工程进行收

转变为了现代化、规模化、规范化。对于房地产企业

购，在收并购的实际操作过程当中，需要购买在建工

来说，投资测算不仅是项目投资的现实需要，更是后

程，投资金额较大，相关手续极其繁琐。办理流程也

期项目开发、财务预算工作的基础，由此可见，做好

较为复杂，需要支付较高的税费。所以在新时期下，

房地产的投资测算与财务分析工作，对房地产企业来

企业很少会选择此类的土地取得方式。股权收购的具

说有着重要的现实意义。

体内容是企业通过购买土地或者某个项目公司的股权，

1土地取得方式与价格的财务分析达到有权利支配土地或项目的一种收购方式，股权收

在房地产开发当中，土地是基础部分也是重要组购在现代的表现模式较为多样，例如购买项目或公司

成部分，所以土地的取得方式与价格对于房地产项目的股权、设立项目公司与土地方项目公司合并等等股

获得的最终交易有着重要关联。在现代房地产项目的权收购方式，在税收方面有着理想的优势，能够降低

取得方式中，主要分为四种分别是招拍挂、收并购、取得的相关成本，但是受到财税政策影响。

委托代建合作建房，以及勾地，以下分别展开分析。1.3委托代建与合作建房

1.1招拍挂