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商场设施维护与设备管理规范

前言

商场作为城市商业活动的重要载体，其设施设备的完好性与高效运行直接关系到顾客体验、商户经营乃至整体商业价值的实现。一套科学、系统的设施维护与设备管理规范，是保障商场安全运营、提升服务品质、控制运营成本的核心基石。本规范旨在为商场运营管理者提供一套兼具指导性与操作性的行为准则，以期实现设施设备全生命周期的精细化管理。

一、管理理念与体系构建

（一）核心管理目标

商场设施维护与设备管理应以“安全第一、预防为主、高效运行、服务至上、节能环保”为核心目标。通过科学的管理手段，确保各类设施设备处于最佳运行状态，最大限度减少故障停机时间，保障顾客与员工的人身财产安全，为商户创造稳定的经营环境，同时兼顾社会效益与环境效益。

（二）基本原则

1.预防性维护优先原则：变被动维修为主动预防，通过定期检查、保养、检测，及时发现并排除潜在故障，延长设备使用寿命，降低突发故障风险。

2.生命安全至上原则：将消防、安防、电梯、应急照明等涉及人身安全的设施设备置于管理优先级首位，确保其时刻处于完好可用状态。

3.系统联动原则：明确各部门、各岗位在设施设备管理中的职责与接口，建立高效的内部联动机制，确保信息畅通、响应迅速。

4.技术与经济相结合原则：在设备选型、维护方案制定、更新改造等环节，综合考虑技术先进性、可靠性与经济合理性，追求最佳投入产出比。

5.持续改进原则：定期评估管理效果，总结经验教训，引入先进管理方法与技术，不断优化管理流程，提升管理水平。

（三）组织架构与职责分工

1.管理部门设置：建议设立专门的工程物业部（或类似名称），作为设施维护与设备管理的归口管理部门，明确部门负责人及各专业班组（如强电、弱电、暖通空调、给排水、消防、电梯、综合维修等）的职责。

2.岗位职责明确：

*部门负责人：全面负责设施设备管理工作的规划、组织、协调与监督，审批重大维护计划与费用。

*专业工程师/技术员：负责分管系统/设备的技术支持、维护计划制定、故障分析与处理、供应商管理等。

*维修技工：执行日常巡检、定期保养、故障维修等具体操作，做好工作记录。

*值班人员：负责设施设备的24小时运行监控、应急响应接报与初步处置。

3.商户与顾客沟通机制：建立便捷的报修渠道，及时响应商户与顾客提出的设施设备相关问题，并进行反馈与跟进。

（四）规章制度建设

建立健全各项规章制度，包括但不限于：

*各专业系统设备操作规程

*日常巡检与定期维护保养制度

*故障报修与处理流程

*备品备件管理制度

*安全操作规程与劳动保护制度

*应急预案与演练制度

*供应商（维保单位）评估与管理制度

*设施设备技术档案管理制度

二、主要设施与设备分类管理

（一）建筑本体及附属设施

1.主体结构：定期检查建筑物主体结构的完整性、沉降情况、裂缝发展等，发现异常及时委托专业机构评估处理。

2.屋面与防水：定期检查屋面排水系统、防水层、保温层，及时清理杂物，修复渗漏点，确保屋面功能完好。

3.地面与墙面：对公共区域地面、墙面、天花板进行日常巡查，及时修复破损、空鼓、脱落等问题，保持外观整洁。

4.门窗系统：定期检查门窗开启灵活性、密封性，五金件完好性，及时维修或更换损坏部件。

（二）给排水系统

1.生活给水系统：确保水质达标，水压稳定。定期清洗消毒水箱（池），检查水泵运行状况、管道有无锈蚀渗漏、阀门启闭灵活性。

2.排水系统：定期疏通排水管道，特别是餐饮区域油污管道。检查排水泵、集水井运行情况，确保排水畅通，防止返溢。

3.消防给水系统：严格按照消防规范要求进行维护保养，确保消防水泵、管网、消火栓、喷淋头等设施完好有效。

（三）暖通空调系统

1.中央空调系统：

*冷水机组、冷却塔、水泵：定期进行维保，检查运行参数，清洗换热设备，更换润滑油及滤芯。

*空气处理机组、新风机组：定期清洗过滤器、表冷器、加热器，检查风机运行，确保送风质量与温湿度控制精度。

*风管系统：定期进行清洁与漏风检测，防止空气污染与能源浪费。

*末端设备（风机盘管等）：定期清洗滤网，检查运行噪音与制冷制热效果。

2.通风系统：确保新风量与排风系统正常运行，特别是厨房、卫生间等区域的排风。

（四）电气系统

1.高低压配电系统：严格执行操作规程，定期巡检变压器、高低压柜、断路器、电缆等设备，进行预防性试验，确保供电安全可靠。

2.照明系统：定期检查公共区域及应急照明灯具，及时更换损坏光源电器，优化照明方案，实现节能降耗。

3.动力系统：对各类设备的动力配电线路、控制箱进行定期检查，确保安全供电。

4.防雷接地系统：定期检测接地电阻，确保防雷