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建筑设备运行维护管理规范

一、引言

建筑设备是保障建筑物正常使用功能、提升人居与工作环境质量的核心基础设施。为确保各类建筑设备在其生命周期内安全、稳定、高效、经济地运行，最大限度发挥其使用效能，降低运营成本，延长设备使用寿命，特制定本规范。本规范旨在为建筑设备的运行维护管理工作提供系统性的指导原则与操作框架，适用于各类新建、改建、扩建的民用与工业建筑。

二、适用范围与基本原则

（一）适用范围

本规范适用于建筑物内各类主要设备系统的运行、维护、保养及管理工作，包括但不限于暖通空调系统、给排水系统、电气系统、消防系统、电梯系统、安防系统等。具体设备类型应根据建筑物的功能特性与实际配置进行界定。

（二）基本原则

1.安全第一，预防为主：将设备运行安全置于首位，建立健全安全管理制度与应急预案，强化日常巡检与预防性维护，消除安全隐患。

2.技术先进，经济合理：在设备选型、维护方案制定时，应兼顾技术先进性与经济可行性，推广应用成熟、高效、节能、环保的技术与产品。

3.规范操作，责任到人：明确各岗位人员职责，严格执行操作规程，确保设备在受控状态下运行。

4.数据支撑，持续改进：建立完善的设备运行与维护记录，通过数据分析评估设备状态与管理效能，不断优化管理策略。

三、基础管理

（一）设备台账管理

1.应建立健全建筑设备台账，详细记录设备名称、型号规格、生产厂家、安装日期、投用日期、主要技术参数、安装位置、保修期限等基础信息。

2.设备台账应动态更新，确保信息准确、完整。设备发生调拨、报废、改造等情况时，需及时更新台账内容。

3.鼓励采用信息化手段进行台账管理，提高管理效率与数据共享能力。

（二）技术档案管理

1.应为每台（套）主要设备建立技术档案，收集并归档设备的出厂合格证、使用说明书、安装调试记录、隐蔽工程记录、验收报告、历次维护保养记录、维修记录、技改记录等资料。

2.技术档案应专人负责，妥善保管，便于查阅。对于重要的电子文档，应进行备份。

（三）规章制度建设

1.根据设备特性与管理需求，制定完善的运行操作规程、维护保养规程、安全管理制度、交接班制度、备品备件管理制度等。

2.各项规章制度应结合实际情况定期评审修订，确保其适用性与有效性。

四、运行管理

（一）运行计划与调度

1.根据建筑物使用功能与负荷变化规律，制定合理的设备运行计划，优化运行参数，实现安全、高效、节能运行。

2.加强设备运行调度，确保各系统之间协调工作，满足建筑物各项功能需求。

（二）操作管理

1.设备操作人员必须经过专业培训，熟悉设备性能、操作规程及安全注意事项，考核合格后方可上岗。

2.严格按照操作规程进行设备的启停与参数调整，禁止违章操作。

3.关键岗位应实行持证上岗制度，并严格执行交接班制度，做好交接记录。

（三）运行监控与记录

1.对设备运行状态、关键参数（如温度、压力、流量、电流、电压等）进行实时监控或定期巡检。

2.认真填写设备运行记录，内容应包括运行时间、运行参数、设备状态、异常情况及处理结果等。运行记录应真实、准确、完整。

3.对于采用自动化控制系统的设备，应确保监控系统运行正常，数据准确，并定期对自动控制逻辑进行验证。

五、维护保养管理

（一）维护保养计划

1.根据设备说明书要求、运行状况及相关技术标准，制定设备维护保养计划，明确保养项目、周期、方法、责任人及质量要求。

2.维护保养计划应具有可操作性，并根据设备运行状况及维护效果进行动态调整。

（二）日常维护与定期保养

1.日常维护：主要包括设备的清洁、检查、紧固、润滑、调整等工作，由操作人员或专职维护人员按规定频次执行。

2.定期保养：根据计划对设备进行系统性的检查、清洁、润滑、调整、零部件更换等工作，以保持设备良好运行状态，预防故障发生。定期保养可分为一级保养、二级保养等，具体级别划分及内容根据设备特性确定。

（三）预防性维护

1.积极推行预防性维护策略，通过状态监测、故障诊断等技术手段，预测设备可能发生的故障，提前安排维护，减少突发故障停机时间。

2.对易损件、关键备件应制定合理的更换周期，适时进行预防性更换。

（四）维护保养记录与验收

1.维护保养工作完成后，应详细填写维护保养记录，包括保养日期、保养内容、更换零部件名称及规格、保养人员、设备状态等。

2.维护保养工作应有专人进行质量验收，确保保养质量符合要求。

六、故障维修管理

（一）故障报告与响应

1.建立设备故障报告制度，任何人员发现设备故障或异常情况，应立即向相关负责人报告。

2.接到故障报告后，应及时组织人员进行处理，根据故障性质与影响程度，确定响应级别与维修方案。

（二）故障诊断与维修

1.维修人员应根据故障现象