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房地产施工合同管理实务

房地产开发项目的成功与否，很大程度上取决于工程建设的顺利推进，而施工合同管理正是确保工程建设有序、高效、经济进行的核心环节。它贯穿于项目从策划立项到竣工验收乃至保修期满的全过程，涉及建设单位、施工单位、监理单位等多方主体，是一项系统性、专业性极强的工作。本文将结合实务经验，从合同管理的全流程视角，阐述房地产施工合同管理的关键节点与核心要点。

一、合同签订前的准备与策划：未雨绸缪，夯实基础

合同管理的精髓始于签订之前。充分的准备与周密的策划，是规避后续风险、保障合同顺利履行的前提。

1.项目前期策划与需求明确：在合同起草前，建设单位需对项目定位、功能需求、质量标准、工期要求、投资限额等核心要素有清晰的界定。这些要素将直接决定合同的核心条款和管理方向。缺乏明确的项目需求，合同条款便无从谈起，极易在后续履约中产生争议。

2.招投标管理与合作方选择：通过规范的招投标程序选择合格的施工单位，是合同管理成功的第一步。需重点审查投标单位的资质、业绩、财务状况、技术实力、履约信誉及项目管理团队能力。评标过程应坚持公平、公正、科学的原则，不仅关注报价，更要综合考量性价比和履约能力。

3.合同类型的选择：根据项目特点、复杂程度、风险分担原则，选择合适的合同类型，如固定总价合同、可调总价合同、单价合同、成本加酬金合同等。每种合同类型对甲乙双方的责任、权利和风险分配均有不同，需审慎选择以适应项目实际情况。

4.合同核心条款的策划：在合同正式起草前，应对核心条款进行策划，包括工程范围、合同价格与调整方式、工期与节点控制、质量标准与验收、付款方式与周期、双方权利义务、违约责任、变更与索赔、争议解决方式等。这些条款的设定需结合项目具体情况，并充分考虑市场环境和行业惯例。

二、合同谈判与签订：字斟句酌，明确权责

合同谈判与签订是将策划意图转化为法律文件的关键阶段，其核心在于明确双方权利义务，合理分配风险，力求合同条款的公平、严谨与可操作性。

1.谈判策略与目标：谈判前应制定清晰的谈判策略和底线目标。既要坚持核心利益，也要在非原则问题上适当灵活，以寻求双方共赢的平衡点。对于关键条款，如工程范围、价格调整机制、付款节点、违约责任等，必须据理力争，明确具体。

2.风险识别与分配：合同谈判的过程也是风险识别和分配的过程。应充分预见项目实施过程中可能出现的风险，如政策变化、市场波动、不可抗力、设计变更、地质条件异常等，并在合同中明确风险承担主体和应对措施。合理的风险分配是合同顺利履行的重要保障。

3.合同文本的审查与完善：无论是采用标准范本还是自行拟定合同文本，均需进行仔细审查。重点关注条款的完整性、逻辑性、准确性和合法性。特别注意对通用条款的理解和专用条款的细化补充，避免因条款模糊或缺失导致后续争议。必要时，可聘请专业法律顾问参与审查。

4.合同的规范性签订：合同文本经双方确认无误后，应按照法定程序签订。确保签约主体合法有效，签字盖章规范齐全。合同附件作为合同不可分割的组成部分，也应一并签署确认。

三、合同履约过程管理：动态监控，精细管控

合同签订后，履约管理是合同管理的重心所在。这一阶段需要对合同执行情况进行动态跟踪、协调、控制和调整，确保合同目标的实现。

1.合同交底：合同签订后，应及时向项目管理团队进行合同交底，使相关人员全面理解合同条款、双方权利义务、工作范围、技术标准、验收程序、付款条件、违约责任等，确保合同要求得到有效执行。

2.进度控制与管理：以合同约定的工期为基准，监督施工单位编制详细的施工进度计划，并对计划执行情况进行跟踪检查。对影响进度的因素及时分析，并采取有效措施加以解决，确保工程按期完成。

3.质量控制与管理：严格按照合同约定的质量标准和国家、行业规范对工程质量进行全过程控制。加强对材料、设备进场检验，工序质量检查，隐蔽工程验收等环节的管理，确保工程质量符合要求。

4.安全文明施工管理：督促施工单位履行合同约定的安全文明施工责任，建立健全安全管理体系，落实安全防护措施，防止安全事故发生，创造良好的施工环境。

5.工程款支付管理：严格按照合同约定的付款节点和付款比例办理工程款支付。审核施工单位提交的付款申请、已完工程量报告等资料，做到付款依据充分、金额准确，控制好工程进度款支付节奏。

6.工程变更管理：由于房地产项目的复杂性和不确定性，工程变更难以完全避免。应建立规范的变更管理流程，明确变更的提出、审查、批准、实施及费用调整等程序。所有变更均需以书面形式确认，防止口头指令导致后续争议。

7.现场签证管理：对于合同外发生的、确需由建设单位承担费用的工作内容，应及时办理现场签证。签证应做到事实清楚、依据充分、内容准确、手续齐全，并遵循“及时确认、一事一签”的原则。