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房屋租赁合同纠纷诉讼方式

一、开篇：当”住有所居”遇上”契约之困”

在城市的钢筋森林里，租房是许多人落脚的第一步。有人为孩子上学租学区房，有人为工作便利租通勤房，也有人为创业开公司租商用房。但租房这件看似简单的事，却常因”押金不退”“房屋漏水不修”“突然被赶出门”等问题演变成纠纷。当协商无果、调解失败时，诉讼便成了维护权益的最后一道防线。

我曾接触过这样一个案例：租客小王租了一套两居室，合同约定租期一年，押一付三。住到第三个月时，房东以”要卖房子”为由要求小王搬离，否则断水断电。小王要求退还剩余租金和押金，房东却称合同里写了”房东有权提前收回房屋”。小王气不过，却又担心”打官司太麻烦”“赢了也拿不到钱”。类似的困惑，是许多租房纠纷当事人的共同心声。本文将以”诉讼方式”为核心，从纠纷识别到执行落地，带大家拆解房屋租赁合同纠纷诉讼的全流程，让”依法维权”不再是一句空话。

二、诉讼前的”必修课”：从纠纷识别到策略制定

（一）先搞清楚：这是不是”房屋租赁合同纠纷”？

要打诉讼，首先得确定纠纷性质。房屋租赁合同纠纷的核心是”租赁合同关系”，即双方围绕”房屋使用”与”租金支付”形成的权利义务争议。常见的争议类型包括：

租金相关纠纷：租客拖欠租金、房东随意涨租、租金支付方式争议（如要求现金支付规避监管）；

房屋使用纠纷：房东未按约定交付适租房屋（如漏水、甲醛超标）、租客擅自改造房屋（打隔断、拆承重墙）；

押金退还纠纷：合同到期后房东无理由扣押金（以”墙面有污渍”“家具轻微磨损”为由）、提前解约时押金是否退还；

合同解除纠纷：房东因”卖房”“自用”提前解约、租客因”工作调动”“房屋问题”提前退租；

其他衍生纠纷：转租争议（租客未经同意转租）、维修责任争议（谁该承担空调维修费用）、拆迁补偿分配（租客是否有权获得搬迁补助）等。

需要注意的是，若纠纷涉及”房屋所有权”（如房东无权出租、“二房东”转租未获授权），或”人身损害”（租客因房屋安全隐患受伤），可能同时涉及合同违约与侵权责任，但基础法律关系仍以租赁合同为主。

（二）证据：诉讼的”命门”，现在开始收集还不晚

“打官司就是打证据”，这句话在房屋租赁纠纷中尤为关键。许多当事人败诉，不是因为道理不占理，而是没保存好关键证据。以下是需要重点收集的证据类型：

合同文本：包括书面租赁合同、补充协议、聊天记录中的”口头约定”（如微信里房东承诺”包修热水器”）。如果是口头合同，需通过通话录音、证人证言等证明合同存在及内容。

提醒：很多租客图省事不签书面合同，或签合同时不看条款（比如跳过”违约责任”部分），一旦发生纠纷，举证难度极大。建议无论租期长短，都要签书面合同，重点核对租赁期限、租金金额、押金数额、维修责任、解约条件等条款。

支付凭证：租金、押金的转账记录（银行流水、微信/支付宝转账截图）、收条（房东手写的”今收到某月租金XXX元”）。若通过现金支付，需让房东出具收据并签字，否则难以证明已支付。

房屋状态证明：入住时的房屋照片/视频（重点拍摄墙面、地板、家具的原始状态）、退房时的对比照片/视频（证明未造成超出合理使用的损坏）。若房屋存在质量问题（如漏水），可拍摄现场视频，并保留维修沟通记录（如要求房东维修的微信聊天、通话录音）。

沟通记录：与房东/租客的微信聊天记录（需保留完整上下文，不能只截有利部分）、通话录音（注意在合法前提下录制，公开场合或对方知情时录音一般有效）、短信记录等。这些记录能证明双方对解约、维修、押金退还等事项的协商过程。

其他辅助证据：物业/居委会证明（如房东断水断电导致无法居住）、检测报告（如甲醛超标检测）、报警记录（如房东强行开锁换锁）等。

举个例子：租客小李因房屋漏水要求房东维修，房东拖延一个月未处理，小李自行维修后要求房东报销费用。此时小李需要提供：①租赁合同中”房东负责维修”的条款；②向房东要求维修的微信记录；③漏水现场照片；④维修费用发票；⑤与维修师傅的聊天记录（证明维修内容与漏水相关）。这些证据环环相扣，才能证明房东违约及小李的实际损失。

（三）法律依据：先”对号入座”，再”精准出击”

房屋租赁合同纠纷主要适用《民法典》合同编，具体涉及以下条款：

合同效力：《民法典》第143条（有效合同的条件）、第146条（虚假意思表示）、第153条（违反法律强制性规定的合同无效）。例如，出租违法建筑（如未取得规划许可的自建房屋）的租赁合同无效，租客可要求退还已付租金。

合同履行：第708条（出租人交付适租房屋的义务）、第712条（出租人维修义务）、第721条（承租人支付租金义务）、第723条（因第三人主张权利影响使用的处理）。

合同解除：第562条（协商解除）、第563条（法定解除情形，如迟延履行经催告仍不履行）、第716条（承租人转租的限制）、第722条（承租人逾期付租的解约权）。