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房地产租赁物业管理费用结算方案

一、方案背景与意义

房地产租赁物业管理费用（以下简称“物业费”）的结算，是物业管理服务链条中的关键环节，直接关系到业主/产权人的投资回报、租户的经营成本控制以及物业服务企业的正常运营与服务质量提升。一个科学、规范、透明的物业费结算方案，不仅能够有效保障各方合法权益，减少不必要的纠纷，更能促进租赁关系的和谐稳定与物业资产的保值增值。本方案旨在通过明确结算原则、规范费用构成、优化结算流程，构建一个公平、高效、可持续的物业费结算体系。

二、基本原则

1.公平公正原则：结算标准与方式应基于物业服务合同约定，兼顾业主/产权人与租户的合理诉求，确保费用分摊与服务享受相对等。

2.透明公开原则：物业费的构成、计费标准、收支情况等信息应及时、准确地向相关方公开，接受监督，避免暗箱操作。

3.权责对等原则：明确各方在物业费产生、核算、支付、监督等环节的权利与义务，确保责任清晰，执行有据。

4.成本效益原则：在保证物业服务质量的前提下，力求降低管理成本，提高费用使用效率，实现资源优化配置。

5.便捷高效原则：结算流程应设计科学，手续简便，周期明确，提高结算效率，减少人为差错。

三、费用构成与界定

物业费的构成应严格依据物业服务合同及相关法律法规进行界定，确保每一项费用的收取都有合理依据。通常包括以下核心内容：

1.常规物业管理服务费：

*人员费用：物业管理团队（包括管理人员、安保、保洁、维修技工等）的工资、福利、社保、培训等费用。

*清洁卫生费：公共区域日常清洁、垃圾清运、消杀等费用。

*绿化养护费：公共区域绿化植物的种植、浇灌、修剪、施肥、病虫害防治等费用。

*公共设施设备维护保养费：建筑物主体、电梯、消防系统、供水供电系统、公共照明、监控系统、停车场设施等的日常维护、小修费用。

*秩序维护费：公共区域的安全巡逻、门岗值守、监控运行等费用（不含人身财产保险及大宗安防设备更新）。

*办公及能耗费：物业管理处办公用房租金（如无自有）、办公用品、通讯、水电等费用。

*物业共用部位及设施设备的折旧与摊销：按规定提取的固定资产折旧及无形资产摊销。

*税费：根据国家相关法律法规规定应缴纳的税费。

*合理利润：物业服务企业应获取的合理经营利润（适用于市场化运作的物业）。

2.专项服务费（如有）：

*针对特定租户提供的超出常规服务范围的专项服务，如特殊区域保洁、额外安保、专属设备维护等，其费用标准和支付方式应另行协商确定，并签订补充协议。

3.公摊费用：

*公共水电费：对于无法独立计量到户的公共区域水电消耗（如楼道照明、消防水泵、中央空调公共部分等），应根据实际发生额，按照合理的分摊方式（如按租赁面积比例、按户等）向租户分摊。分摊方式应在租赁合同中明确。

4.代收代缴费用：

*如物业服务企业受租户委托代收代缴的水电费、燃气费、网络通讯费等，应严格按照政府部门或相关服务商的收费标准执行，不得擅自加价，并提供正规票据。

费用界定要点：各项费用的核算应清晰明确，避免交叉或重复计费。对于可独立计量的费用，应尽量实现分户计量。

四、计费标准与方式

1.计费基础：通常以租户租赁物业的建筑面积（或使用面积，具体以租赁合同约定为准）为基础进行计算。建筑面积的核定应以房产证或具有法律效力的测绘报告为准。

2.收费标准：

*常规物业管理服务费标准应在物业服务合同及租赁合同中明确约定，可采用“元/平方米/月”的形式。

*专项服务费和代收代缴费用的标准，按双方约定或政府/服务商标准执行。

*公摊费用的计费标准，应根据实际发生额及约定的分摊方式动态计算。

3.计费方式：

*包干制：物业服务企业按照固定的物业服务费用标准向租户收取，盈亏自负。此方式下，费用透明度和成本控制是关键。

*酬金制：物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定比例或数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主/产权人享有或承担。此方式下，需更强调费用的公开与审计。

*具体采用何种方式，应根据物业类型、规模、服务标准及业主/产权人的意愿综合确定，并在合同中清晰载明。

五、结算流程与周期

1.费用核算：物业服务企业应于每个结算周期结束后，及时、准确地核算各项应收物业费及相关费用。公摊费用需提供详细的分摊依据和计算过程。

2.费用通知：物业服务企业应在约定时间内（如每月初X个工作日内），向租户送达清晰的费用通知单，内容应包括：费用周期、费用项目、计费基础、金额、合计金额、缴费期限、缴费方式及账户信息等。通知方式可采用书面、电子邮件、物业管理系统平台等多种形式，并确保租户能够有效接收。

3.费用支付：租户