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房屋租赁保证金返还条件

租过房的人大概都有这样的经历：签合同时掏出一笔钱交给房东当保证金，退房时又提心吊胆——生怕房东找各种理由扣钱。这笔钱少则几千，多则过万，对普通租客来说可不是小数目。今天咱们就掰开了揉碎了聊：房屋租赁保证金到底啥时候能拿回来？哪些情况房东能扣？哪些扣法不合法？搞清楚这些，既能让租客理直气壮维权，也能帮房东明明白白扣钱，避免纠纷。

一、先弄明白：房屋租赁保证金的”身份”

要搞清楚返还条件，首先得知道这钱到底是干啥的。简单说，房屋租赁保证金是租客交给房东的一笔担保金，主要作用是保证租客按约履行租赁合同义务。它和咱们常说的”押金”其实是一回事，只是法律文件里更常叫”保证金”。

这里得和”定金”区分开。定金是《民法典》明确规定的担保方式，有”双倍返还”的惩罚性（比如租客交了5000元定金，房东违约要退1万；租客违约房东可以不退）。但保证金没这规矩，它更像”预存的赔偿金”——如果租客欠租、损坏房屋，房东可以从里面扣；如果租客啥都没犯，退房时就得全额退。

法律上，保证金的性质由合同约定和交易习惯共同决定。《民法典》第七百零四条规定租赁合同内容包括”租赁期限、租金、押金等条款”，虽然没直接说保证金怎么处理，但第七百一十一条（租客违约致损需赔偿）、第七百一十四条（租客妥善保管义务）等条款，其实给保证金的使用划了底线——它只能用于抵扣租客应承担的费用或损失，不能随便扣。

举个真实例子：小王租了老张的房子，合同写着”保证金5000元，退房时无违约则退还”。后来小王按时交租、没损坏东西，老张却以”房子空了半个月没租出去”为由扣钱。法院最后判老张退钱，理由就是保证金不能用于弥补房东的”预期损失”，只能覆盖租客实际造成的损害。

二、能退的前提：这四个条件得满足

明白了保证金的”担保”本质，返还条件就好理解了——只要租客按约履行了义务，房东就没理由扣钱。具体来说，要同时满足这四个核心条件：

（一）租赁合同已履行完毕或合法解除

这是最基础的前提。如果租赁期还没到，租客想提前退租，这时候保证金能不能退？得看合同约定和谁违约。比如租客因工作调动提前退租，属于违约，房东可以扣保证金抵违约金（但违约金不能超过实际损失）；如果是房东无故赶人，租客不仅能要回保证金，还能要求赔偿。

就算合同到期，也得注意”续租”的情况。有些租客到期后没签新合同但继续住，房东也没反对，这算”不定期租赁”。这时候退房，保证金还是得退——因为原合同的保证金条款依然有效，只是租赁期限变成不定期了。

（二）租客无根本违约行为

什么是”根本违约”？就是租客的行为严重违反合同，导致房东的合同目的无法实现。最常见的是长期拖欠租金（比如超过合同约定的宽限期）、擅自转租（没经房东同意）、用房子干违法勾当（比如开赌场）。

举个极端例子：小李租了房子开网店，结果搞起了假冒化妆品批发，被市场监管部门查处。房东发现后解除合同，不仅能扣保证金，还能要求小李赔偿房屋被查封期间的损失。这种情况下，保证金肯定拿不回来。

但要是轻微违约，比如偶尔晚交3天租金（合同允许5天宽限期），或者没及时清理垃圾，这些不算根本违约，房东不能以此为由扣全部保证金，最多扣点滞纳金（得合同里明确写了）。

（三）房屋及设施恢复”交付时状态”（自然损耗除外）

这是最容易起纠纷的点。退房时房东常说”墙面有污渍”“地板有划痕”要扣钱，租客委屈：“我住了3年，正常使用也会旧啊！”

法律对这种情况有明确说法：《民法典》第七百一十条规定，“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任”。简单说，正常使用导致的”自然损耗”不用赔，人为损坏才要赔。

那怎么区分自然损耗和人为损坏？举几个常见例子：

墙面：住了几年后墙漆轻微发黄、小面积掉皮，算自然损耗；如果是被租客拿马克笔乱画、钉了大洞没补，就是人为损坏。

地板：普通木地板用久了有轻微划痕（比如拖鞋摩擦），算自然损耗；如果是拖椅子划了深沟，或者烟头烫了洞，就得赔。

家具：木桌子表面轻微磨损、布艺沙发起球，算自然损耗；如果是椅子腿断了、沙发被刀划破，就得扣钱。

这里有个关键：房东得证明损坏是人为的。比如租客退房时，房东说”空调不制冷”，就得拿出证据（比如维修师傅的鉴定）证明是租客使用不当导致的，而不是空调本身老化。要是房东拿不出证据，就不能扣保证金。

（四）水电气、物业费等费用已结清

这部分容易被忽视，但很重要。有些租客退房时急着搬家，没查水电表，结果几个月后收到房东电话：“你欠了200块电费！”这时候房东有权从保证金里扣，剩下的再退。

需要结清的费用包括：

水费、电费、燃气费（包括预存但未用完的，比如租客交了300元燃气费，用了200，剩下的100房东得退）；

物业费、电梯费、垃圾处理费（这些通常由租客承担，除非合同特别约定由房东交）；

宽带费、有