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租赁期满拒不搬离执行程序

一、引言：当”以房为家”变成”以房为困”

王女士最近愁得睡不着觉——她把自家闲置的两居室租给李某三年，合同明确写着”租赁期满当日腾退房屋”。可如今合同到期都半个月了，李某不仅没搬，还在门口贴了张”租房纠纷，勿扰”的纸条。王女士上门理论，李某就说”没找到合适的房子”；发律师函，对方直接拒收；起诉到法院赢了判决，可李某还是赖着不走。这时候王女士才明白：拿到胜诉判决只是第一步，真正让”老赖”搬离的执行程序，才是场硬仗。

现实中，像王女士这样的情况并不少见。租赁关系本是”你情我愿”的民事行为，但当承租人因各种原因期满拒不搬离时，不仅侵害了出租人对房屋的物权，更可能引发持续的矛盾冲突。而执行程序作为解决此类纠纷的”最后一公里”，既需要严格遵循法律程序，又要兼顾人性化处理；既考验执行法官的专业能力，也需要当事人的积极配合。本文将围绕”租赁期满拒不搬离”这一具体场景，详细梳理执行程序的全流程，解析常见问题与应对策略，带您看清这场”搬离之战”背后的法律逻辑与实务细节。

二、执行程序启动前的”必经之路”

要启动执行程序，首先得有合法有效的”执行依据”。简单来说，就是法院已经生效的法律文书。这就需要出租人先通过诉讼或仲裁确认承租人的腾退义务。

（一）诉讼阶段：从”协商无果”到”判决生效”

前期催告的重要性

很多出租人在合同到期后会直接选择起诉，但其实”先礼后兵”的催告环节往往能节省时间成本。根据《民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。所以出租人在合同到期后，可以通过书面通知（建议用EMS邮寄并注明”腾退房屋通知”）、微信（保留完整聊天记录）等方式，明确要求承租人在合理期限内（一般3-7天）搬离并支付逾期占用费。这不仅是履行”告知义务”，更是后续诉讼中证明”已尽催告”的关键证据。

起诉的核心诉求

当催告无效时，出租人需要向房屋所在地的法院提起诉讼（因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院专属管辖）。诉讼请求一般包括三项：确认租赁合同终止；判令承租人立即腾退房屋；要求承租人支付逾期占用费（通常参照原租金标准，或按同地段房屋租金评估价计算）。需要准备的材料包括：租赁合同原件、房产证复印件、催告记录、租金支付凭证等。

判决生效的时间节点

法院审理此类案件，简易程序一般3个月内审结，普通程序6个月。如果双方对判决无异议，判决书会在送达后15日（民事判决上诉期）生效；如果承租人上诉，二审判决作出即生效。只有拿到生效判决，才能进入执行程序——这也是很多出租人”赢了官司却拿不到房”的第一个卡点：若承租人故意拖延上诉，整个周期可能延长至半年甚至更久。

（二）执行申请：启动程序的”钥匙”

申请执行的主体与期限

执行申请人必须是生效法律文书确定的权利人，即出租人本人或其授权代理人。申请执行的期限是判决生效后2年内（《民事诉讼法》第二百四十六条），超期申请可能被法院裁定不予受理。所以拿到判决后，出租人要尽快行动，尤其是遇到承租人恶意拖延时，更不能”等一等”。

申请材料的”面面俱到”

向法院执行局提交的材料包括：执行申请书（需写明被执行人信息、执行依据、具体请求）、生效法律文书原件（需法院盖章确认生效）、申请人身份证复印件（法人需营业执照和授权委托书）、被执行人身份信息（身份证号或户籍信息）、财产线索（如承租人联系方式、现住址等，有助于法院联系）。特别提醒：如果诉讼阶段没有申请财产保全，最好能提供承租人的财产线索（如银行账户、其他房产），方便后续执行逾期占用费。

立案审查的”隐形门槛”

法院收到材料后会在7日内决定是否立案。常见的不予立案情形包括：法律文书未生效（如尚在上诉期）、执行请求不明确（比如只写”腾退房屋”但没具体地址）、申请人与文书主体不一致（如房东已去世但未变更继承人）。所以提交材料前，最好先联系法院执行立案窗口咨询，避免反复跑腿。

三、执行程序的”全流程拆解”

从立案到实际腾退，整个执行程序像一场”接力赛”，每个环节都需要法院、申请人、被执行人三方的互动。

（一）第一步：执行通知与财产查控

执行通知书的”双重效力”

立案后，法院会向被执行人（承租人）送达《执行通知书》《报告财产令》等法律文书，限其在指定期间（一般3-5日）内履行腾退义务，并申报当前财产状况。这看似”常规操作”，实则有两个作用：一是给被执行人最后一次主动履行的机会（很多承租人收到通知后会因害怕被列入失信名单而搬离）；二是固定被执行人的抗拒行为——若其仍不履行，法院可据此采取强制措施。

财产查控的”未雨绸缪”

除了腾退房屋，承租人往往还拖欠逾期占用费。法院会通过”网络查控系统”对被执行人的银行账户、微信/支付宝余额、车辆、房产等进行全面查询。如果查到有存款，会直接冻结划扣；如果有其