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这份营业房租赁合同范本适用于位于市区路128号、建筑面积为150平方米的商业店铺租赁场景。作为负责该区域商业地产租赁业务五年的法务专员，我根据2025年1月最新修订的《商业地产租赁管理条例》以及本地市场监管部门的具体要求，结合实际工作中处理过的23起租赁纠纷案例经验，起草了这份合同文本。合同条款特别针对餐饮、零售、服务业等不同业态的营业需求进行了细化，包括租金支付方式（押三付一）、装修期免租期限（最长不超过60天）以及消防验收责任划分等关键内容。
在实际操作中，我们发现营业房租赁中最容易产生纠纷的就是租金调整和装修责任两个环节。因此，本合同范本对这两部分进行了特别细化。关于租金条款，我们设定了明确的调整机制：第一年租金为每月￥4500元，从第二年开始每年递增5%，调整前30日需书面通知对方。支付方式限定为银行转账，承租方需在每月5日前将当月租金转入出租方指定的工商银行账户（账号：622202020005678），逾期支付按日加收0.5%的滞纳金。
对于装修责任，我们根据去年处理的张氏火锅店装修纠纷案的经验教训，制定了详细的权责划分。合同规定：承租方装修前必须提交详细的装修方案，包括平面布局图、水电改造图、消防设施布置图等，经出租方书面同意后方可施工。装修期间产生的水电费、垃圾清运费由承租方承担，但主体结构改造（如承重墙拆除）必须经有资质的设计单位出具方案并报物业备案。装修完成后，承租方需提供消防验收合格证明，否则出租方有权拒绝交付使用。
在实际操作中，我们发现很多承租方对营业房用途变更条款理解不够清晰。因此，本合同特别明确：承租方不得擅自改变房屋用途，如从餐饮改为零售，需提前60日书面申请并经出租方同意，同时可能需要重新办理相关经营许可证。去年我们处理的王记面馆改奶茶店案例中，就是因为承租方未按规定申请变更用途，导致被城管部门处罚，最终损失达￥20000元。
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