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住宅设施设备管理规范

第一章总则与目标

住宅设施设备是保障居民日常生活、提升居住品质的重要基础，其管理水平直接关系到物业的保值增值、居民的生命财产安全及生活舒适度。为规范住宅设施设备的管理工作，明确管理职责，确保各类设施设备安全、稳定、高效运行，特制定本规范。

本规范适用于各类住宅小区内公共区域及业主共有部分的设施设备管理，包括但不限于供配电系统、给排水系统、暖通空调系统、消防系统、电梯设备、安防系统、公共照明、环境卫生设施等。管理工作应遵循“安全第一、预防为主、规范操作、精细维护、节能降耗、持续改进”的原则，旨在为居民创造安全、舒适、便捷、绿色的居住环境。

第二章管理职责与组织架构

住宅设施设备管理应建立清晰的组织架构和明确的职责分工。物业服务中心（或管理处）作为直接责任主体，应设立专门的工程管理部门或配备专职工程技术人员，负责设施设备的日常管理工作。

物业服务中心负责人对设施设备管理负总责，负责审批重大管理方案、年度预算及应急预案。工程部门主管具体负责组织实施各项管理工作，包括人员调配、工作计划制定、技术指导及监督检查。专业技术班组（如电工班、水暖班、电梯班等）负责各自专业范围内设施设备的运行操作、日常巡检、维护保养及故障排除。

同时，应建立与专业维保单位的协作机制。对于电梯、消防等需专业资质维护的设备，应聘请具备相应资质的维保单位，并对其工作质量进行监督与评估。鼓励居民参与设施设备管理的监督，畅通反馈渠道，形成管理合力。

第三章主要设施设备管理细则

3.1供配电系统

供配电系统管理以保障安全、稳定、连续供电为核心。应建立完善的巡检制度，对高低压配电柜、变压器、电缆线路、配电箱（柜）、应急发电机等进行定期检查，重点关注设备运行参数、温升、有无异响异味、连接点紧固情况及绝缘状况。

严格执行停送电操作规程，严禁违章操作。定期对备用电源（如柴油发电机）进行启动测试和维护保养，确保应急情况下能及时投入使用。公共区域照明应根据实际需要合理设置开关时间，推广使用节能灯具，降低能耗。

3.2给排水系统

给排水系统管理需确保生活用水正常供应、排水畅通、水质达标。定期检查生活水泵、水箱（池）、供水管网、阀门、水表及排水系统（包括雨水、污水管网、化粪池、排污泵等）。

水箱（池）应按规定定期进行清洗消毒，并对水质进行检测，确保饮用水安全。排水系统应定期清淤疏通，防止堵塞溢漏。水泵房应保持干燥通风，设备运行状态良好，各类仪表指示准确。

3.3消防系统

消防系统是生命安全的重要屏障，必须时刻保持完好有效。应定期检查火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示标志、灭火器等消防设施设备的完好性和有效性。

确保消防通道畅通无阻，消防控制中心设备运行正常，值班人员持证上岗且熟练掌握操作技能。定期组织消防演练，提高应急处置能力。严禁占用、堵塞消防设施，严禁私拉乱接影响消防功能。

3.4电梯设备

电梯设备管理应严格遵守国家及地方相关规定，确保安全运行。必须由取得相应资质的单位进行定期维保，并做好维保记录。每日运行前应对电梯进行例行检查，包括轿厢内呼梯、层门联锁、安全装置等。

电梯内应张贴有效的《安全检验合格》标志、乘梯须知及紧急呼叫装置联系方式。建立电梯运行故障及困人应急处理预案，确保接到报警后能迅速响应和处置。

3.5弱电及安防系统

弱电及安防系统包括监控系统、门禁系统、对讲系统、停车场管理系统等，是保障小区安全的重要技术手段。应确保各系统运行稳定，图像清晰（监控），识别准确（门禁、停车），通话顺畅（对讲）。

定期检查设备运行状况、线路连接及存储设备（如硬盘录像机）的工作情况，确保数据完整有效。监控覆盖范围应满足安全管理需求，重点区域无死角。

3.6公共设施及环境卫生设备

公共设施包括小区内的道路、路灯、景观照明、水景、儿童游乐设施、健身器材、垃圾桶（站）等。应定期进行检查、清洁、维护和修缮，确保其完好、整洁、安全。

环境卫生设备如垃圾桶、垃圾中转站等应及时清理消毒，防止蚊蝇滋生和异味扩散。对损坏的公共设施应及时报修并安排维修，保障居民正常使用。

第四章运行管理与维护保养

设施设备的良好运行依赖于科学的运行管理和规范的维护保养。应建立“预防性维护”为主的管理模式，根据各类设备的特性和使用说明书要求，制定详细的维护保养计划，并严格按照计划执行。

日常巡检是及时发现问题的重要手段，应明确巡检路线、巡检内容、巡检频次及责任人，巡检记录应详实准确。维护保养工作应指定专业人员或委托专业单位进行，严格遵守操作规程，确保工作质量。

对于重要设备的大修、改造，应组织技术论证，制定可行方案，并按规定履行审批手续。维修过程中产生的废旧物资、油污等应按环保要求妥善处理。

第五章应急管理与故障处理

针对可能发生的设施设备突发