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房屋中介虚假宣传处罚

前几日陪朋友看房，中介信誓旦旦拍着胸脯说“这房子步行5分钟到地铁站，小区对口全市排名前三的小学，房产证满两年没纠纷”。朋友听得心动，交了意向金后实地一查才发现：地铁站直线距离1.2公里，所谓的“名校”还在规划图纸上，房产证更是刚满1年——这哪是中介带看，分明是“坑”在带看。类似的糟心事在房产交易中并不少见，房屋中介虚假宣传就像藏在交易链条里的“暗礁”，轻则让购房者多花冤枉钱，重则可能引发家庭矛盾甚至经济纠纷。今天咱们就掰开了揉碎了聊：房屋中介虚假宣传到底有哪些常见套路？法律对这类行为如何定性？处罚手段有哪些？普通购房者又该如何维权？

一、房屋中介虚假宣传的“套路图谱”

要搞清楚处罚问题，首先得明确什么是虚假宣传。根据《反不正当竞争法》和《广告法》的规定，虚假宣传是指经营者对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者的行为。具体到房屋中介领域，这些“套路”最常见：

（一）无中生有：虚构不存在的信息

最典型的就是“学区房”骗局。很多家长为了孩子上学咬牙买高价房，中介就抓住这个心理，明明小区还没确定对口学校，却信口雌黄“绝对能上XX重点小学”；或者把规划中的学校说成“已签约的配套”，甚至伪造教育局文件照片。我认识的一位刘女士，去年花400万买了中介口中的“双学区房”，结果孩子报名时才发现，小区根本不在任何一所重点小学的划片范围内，中介所谓的“内部消息”全是胡编的。

（二）夸大其词：放大优势掩盖缺陷

“南北通透全明户型”“小区绿化率45%”“物业管理一级资质”……这些宣传语听起来很诱人，但实际可能是“北阳台被遮挡”“绿化率是包括道路绿化的总指标”“物业刚换了公司还在磨合”。更隐蔽的是对房屋质量的“美化”：比如把“顶层轻微渗漏”说成“偶尔漏水不影响居住”，把“曾发生过非正常死亡事件”（民间所谓的“凶宅”）说成“房子风水好”，把“产权存在抵押”说成“贷款正在办理解押”。

（三）避重就轻：隐瞒关键不利信息

这是最让购房者头疼的类型。比如中介带看时只说“房子满五唯一”（免征增值税和个税），却不提房东还有一套房在外地未登记；或者强调“房价低于市场价10%”，却隐瞒房子被法院查封即将拍卖的事实；还有的中介明知房子存在结构安全隐患（比如承重墙被拆改）、存在居住权纠纷（老人有终身居住权），却只字不提，等购房者签了合同才发现“坑”有多深。

（四）数据造假：篡改关键指标

现在很多中介平台会标注“成交周期”“带看次数”“历史成交价”等数据，这些本是购房者判断市场热度的参考，但部分中介为了制造“抢房”氛围，会人为修改数据。比如把一套挂牌半年无人问津的房子标注成“7天成交”，把实际带看5次改成“20组客户抢看”，甚至伪造“客户已交定金”的聊天记录截图，催促购房者尽快签约。

这些套路之所以能得逞，关键在于信息不对等——购房者对房产市场、法律政策、房屋细节的了解远不如中介，加上购房时普遍存在“怕错过”的心理，很容易被中介的“专业话术”带偏。

二、治理虚假宣传的法律“工具箱”

面对这些乱象，法律不是“稻草人”。我国已形成以《反不正当竞争法》《广告法》《消费者权益保护法》为主干，《房地产经纪管理办法》《网络交易监督管理办法》为补充的法律体系，为打击房屋中介虚假宣传提供了明确依据。

（一）核心法律依据：多部法律“多管齐下”

《反不正当竞争法》：第8条明确规定“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者”，第20条规定了对应的行政处罚（罚款、吊销营业执照）和民事赔偿责任。

《广告法》：第28条将虚假广告定义为“以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的广告”，并列举了“商品或者服务不存在”“商品的性能等信息与实际情况不符”等5类具体情形；第55条规定了对广告主、广告经营者、广告发布者的处罚标准（广告费5-10倍罚款，最高200万；吊销许可证）。

《消费者权益保护法》：第8条赋予消费者知情权，第20条要求经营者“向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传”；第55条规定了“退一赔三”的惩罚性赔偿（最低500元）。

《房地产经纪管理办法》：作为专门规范房地产中介的部门规章，第25条明确禁止“捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格”“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”等10类行为，第37条规定了“警告、罚款（1-3万）、记入信用档案”等处罚措施。

（二）责任认定的“三要件”

要认定中介构成虚假宣传，需要同时满足三个条件：

主观故意：中介明知宣传内容不真实或可能引人误解，仍然进行宣传。比