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二手房买卖定金协议书

一、定金的核心要义：并非“订金”，法律内涵需明晰

在探讨协议之前，首先必须厘清“定金”的法律含义。定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。

定金的核心法律效力在于“定金罚则”：即如果给付定金的一方（通常为买方）不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方（通常为卖方）不履行约定的债务，应当双倍返还定金。这一点与日常经济往来中常见的“订金”有着本质区别。“订金”通常视为预付款，不具有担保合同履行的性质，若交易未能达成，一般情况下收受方应将订金退还。因此，在签订协议时，务必使用“定金”二字，并明确其适用定金罚则，避免因一字之差造成日后的巨大损失。

二、二手房买卖定金协议书的核心构成要素

一份规范、完整的二手房买卖定金协议书应至少包含以下核心内容，双方在拟定和签署时务必仔细斟酌，确保条款清晰、权责明确。

（一）买卖双方当事人信息

协议的首部应明确列出买卖双方的基本身份信息。对于个人而言，通常包括姓名、身份证号码、联系地址及联系电话。若卖方为夫妻共有的房屋，原则上夫妻双方均应作为卖方签署协议，或由持有授权委托书的一方代为签署，并附上授权委托书。确保身份信息的准确性，是避免后续主体纠纷的前提。

（二）房屋基本情况

这是协议的核心内容之一，必须清晰、具体，避免模糊表述。应包括：

1.房屋坐落：精确到门牌号，例如“XX市XX区XX路XX号XX小区X号楼X单元XXX室”。

2.房屋产权证号：或不动产权证书号，这是房屋权属的唯一证明，务必核实与原件一致。

3.房屋建筑面积：以产权证登记面积为准，单位为平方米。

4.房屋用途：如住宅、商用、办公等。

5.房屋权属状况：明确房屋是否为卖方单独所有、夫妻共有或其他共有形式，是否存在抵押、查封、租赁等权利限制情况。卖方应如实披露，买方也应主动核实。

（三）房屋成交总价及定金条款

1.房屋成交总价：即买卖双方协商确定的房屋交易总价款，应用大写汉字明确。

2.定金金额：双方约定的定金数额，同样以大写汉字书写。定金金额不宜过高或过低，过高可能增加买方风险，过低则起不到足够的担保作用，实践中一般为总房款的1%至5%不等，但最高不得超过总房款的20%，超出部分不产生定金的法律效力。

3.定金支付方式：明确是现金支付还是银行转账。建议通过银行转账方式支付，并保留转账凭证，注明“购房定金”。

4.定金支付时间：约定买方支付定金给卖方的具体日期或期限。

5.定金收款账户：若为转账支付，应写明卖方接收定金的银行账户信息（户名、开户行、账号）。

（四）后续交易安排

定金协议是为了保障后续正式合同的签订和履行，因此需要对后续流程作出初步约定：

1.签订《房屋买卖合同》的期限：约定自本定金协议签订之日起（或定金支付完毕之日起）多少日内，双方应到指定地点（如中介公司、律师事务所或相关部门）协商签订正式的《存量房买卖合同》（或《二手房买卖合同》）。此期限应合理，给双方留出必要的准备时间。

2.房款支付方式及期限（初步约定）：可在此处对除定金外的剩余房款支付方式（如按揭贷款、一次性付款、分期付款）及大致的支付时间节点作出初步约定，具体细节将在正式买卖合同中明确。

（五）定金的处理方式

这是定金协议的灵魂条款，直接关系到双方权利义务。应明确：

1.若双方如期签订正式《房屋买卖合同》，则已支付的定金通常自动转为购房款的一部分，即充抵等额房款。

2.若因买方原因（如反悔、不愿购买或未能在约定期限内签订正式合同且无正当理由）导致未能签订正式《房屋买卖合同》，则卖方有权没收定金。

3.若因卖方原因（如反悔、不愿出售、房屋权属出现问题或未能在约定期限内签订正式合同且无正当理由）导致未能签订正式《房屋买卖合同》，则卖方应双倍返还定金给买方。

4.若因不可归责于买卖双方的事由（如政策突变导致买方无法贷款、房屋突发重大质量问题等）导致无法签订正式《房屋买卖合同》，则卖方应将已收取的定金无息退还买方，双方互不承担违约责任。

（六）房屋交付及相关费用

1.房屋交付时间：可初步约定房屋交付给买方的大致时间，通常在房款支付完毕或满足特定条件后。

2.费用承担：明确在房屋交付前产生的水、电、燃气、物业、供暖等费用由卖方承担，交付后由买方承担，并约定费用结算的具体方式和时间点。

（七）其他约定条款

本部分可根据实际情况补充，例如：

1.对房屋内留存设施设备、装饰装修的约定。

2.若涉及中介方，可约定中介费用的承担方及金额。

3.双方约定的其他特殊事项。

（八）违约责任及争议解决

除了定金罚则外，若一方