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建设项目土地预审申请全流程详解：从前期准备到结果落地的实操指南

对很多建设项目来说，土地预审是“拿地”的第一块拼图——过不了这关，后续的项目立项、规划许可、施工许可都会卡壳。但不少经办人第一次接触时，常因摸不清流程、漏补材料或踩中“政策红线”走弯路。本文结合一线实操经验，把土地预审从“入门认知”到“结果应用”的全链条拆解清楚，帮你避开常见坑点，高效推进项目。

一、先搞懂：土地预审到底审什么？

土地预审的全称是“建设项目用地预审”，依据《建设项目用地预审管理办法》（自然资源部令第68号），核心是“提前把关”——在项目正式立项前，审查用地的合规性、必要性、合理性，确保土地利用符合国土空间规划，避免项目“先建后拆”或“违规占地”。

简单来说，预审要回答三个问题：

1.能不能用这块地？（是否符合国土空间规划、用途管制规则）

2.该不该用这块地？（是否属于禁止/限制用地项目，有没有更节约的方案）

3.怎么补这块地？（占用耕地、基本农田的，有没有落实占补平衡或补划要求）

适用范围：所有需要新增建设用地的项目（包括新建、扩建）；不需要新增用地的（如原址翻新），无需预审。

二、前期准备：把“零散材料”拼成“合格拼图”

预审的核心是“材料说话”，但不是“堆材料”——要让材料形成逻辑闭环，证明项目“合法、合理、必要”。以下是必准备材料及注意事项：

1.项目立项文件：证明“项目本身合法”

审批制项目（如政府投资的民生工程）：提供项目建议书批复文件；

核准制项目（如国企投资的产业项目）：提供项目核准申请报告；

备案制项目（如民企投资的商业项目）：提供项目备案证明（从“全国投资项目在线审批监管平台”打印）。

注意：项目名称、建设内容要与后续材料完全一致，避免“张冠李戴”。

2.预审申请表：用“规范语言”讲清楚项目

项目基本信息（名称、性质、建设单位）；

用地情况（位置、面积、地类，如“占用耕地XX亩、林地XX亩”）；

规划衔接（是否符合“多规合一”国土空间规划）。

技巧：别写“套话”，比如“用地必要性”要具体——“项目需建设1000㎡仓库，符合《仓储业建筑设计规范》（GB____）的用地标准”，而不是“为了企业发展需要”。

3.国土空间规划衔接材料：证明“地符合规划”

现在全国推行“多规合一”，需提供：

项目用地范围与国土空间规划的叠合图（由自然资源部门出具，证明用地不在“禁止建设区”或“生态保护红线”内）；

若涉及规划调整（如将“农用地”调整为“建设用地”），需提供规划修改方案及论证意见。

注意：如果项目占压“生态保护红线”，除非是国家重大项目（如国防、能源项目）并经国务院批准，否则预审必不过。

4.用地必要性与节约集约说明：证明“地用得合理”

用地规模：对照《工业项目建设用地控制指标》《房地产开发项目建设用地控制指标》等行业标准，说明“用地面积符合要求”；

节约措施：如采用“多层厂房”代替“单层厂房”，或“盘活闲置用地”而非“新增耕地”，要写清楚具体方案。

5.耕地保护材料：证明“占了能补”

占用耕地的：提供耕地占补平衡方案（由项目所在地自然资源部门出具，说明“占多少补多少”，且补的耕地质量不低于占的）；

占用永久基本农田的：需额外提供基本农田补划方案（补划的基本农田要“数量相等、质量相当”，且经省级自然资源部门审核）。

技巧：补划的基本农田尽量选“连片、易耕作”的地块，避免因“补划地块质量差”被打回。

三、申请提交：找对“窗口”比什么都重要

预审的审批层级直接决定了“该找谁”，错递窗口会导致材料“来回退”，浪费时间。

1.看“项目层级”定审批机关

国家级项目（如铁路、机场）：找自然资源部；

省级项目（如省管高速公路、产业园）：找省自然资源厅；

市县级项目（如县城医院、乡镇学校）：找市/县自然资源局。

快速判断法：看项目的立项机关——立项是“省发改委”，预审就找“省自然资源厅”；立项是“县发改委”，预审就找“县自然资源局”。

2.提交方式：线上线下“双保险”

线上提交：登录项目所在地政务服务网，搜索“建设项目用地预审”事项，按提示上传材料（扫描件要清晰，文件名要规范，如“XX项目-立项批复”而非“IMG_2023”）；

线下提交：带一套纸质材料到政务服务中心“国土窗口”，同时交一份材料目录（标注“原件/复印件”“页数”），方便窗口人员核对。

注意：线上提交后，要及时查“办件进度”（政务服务网有“进度跟踪”功能）；线下提交可留一个“窗口联系人”的电话，有问题直接沟通。

四、审查环节：那些“看不见”但关键的细节

提交材料只是“开始”，真正决定结果的是审查环节——这一步要主动跟进，别等“被动通知”。

1.受理：先过“材料关”

窗口会在5个工作日内核对材料：

符合要求：出具《受理通知书》（带编号，可查进度）