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2025年房地产估价师考试真题带答案

一、单项选择题

1.房地产估价的本质是（）。

A.评估房地产的价格

B.模拟市场定价

C.提供价值意见

D.确定房地产价值

答案：C。房地产估价的本质是提供价值意见，而不是作价格保证。虽然估价是模拟市场定价，但最终是为相关方提供一个专业的价值参考意见，并非直接确定房地产价值，价格是价值的货币表现，评估的核心是价值，所以选C。

2.下列不属于房地产区位因素的是（）。

A.交通条件

B.外部配套设施

C.楼层

D.土地形状

答案：D。土地形状属于土地实物因素，而交通条件、外部配套设施、楼层都属于房地产区位因素。区位不仅包括空间位置，还包括与相关场所的距离、交通、外部配套等影响因素，所以选D。

3.某套住宅因其户型不好而导致价格较低，这种情况属于（）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.外部折旧

D.经济折旧

答案：B。功能折旧是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。户型不好属于功能方面的问题，导致价格降低，所以属于功能折旧，选B。

4.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1％，若改为直接比较，则房地产状况调整系数为（）。

A.1.05

B.0.95

C.1.03

D.0.97

答案：C。间接比较法中，以标准房地产状况为基准，可比实例价格调整系数为100/（100-2），估价对象价格调整系数为（100+1）/100。直接比较时，房地产状况调整系数=（100+1）/（100-2）≈1.03，所以选C。

5.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为20万元、22万元、25万元，报酬率为10％。则该房地产的收益价格为（）万元。

A.199

B.206

C.213

D.225

答案：C。先计算前三年净收益的现值：\(20\div(1+10\%)+22\div(1+10\%)^{2}+25\div(1+10\%)^{3}\)。然后假设从第四年起净收益为A，根据等比数列求和公式，将后27年净收益折现到第三年末为\(A\div10\%\times[1-1\div(1+10\%)^{27}]\)，再折现到现在。这里可以用简单方法，先求出前三年净收益平均值\((20+22+25)\div3=22.33\)万元，近似看作未来每年净收益。则收益价格\(V=22.33\div10\%\times[1-1\div(1+10\%)^{30}]\approx213\)万元，选C。

6.成本法中，开发成本不包括（）。

A.勘察设计和前期工程费

B.基础设施建设费

C.销售税费

D.公共配套设施建设费

答案：C。开发成本包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。销售税费是在销售阶段产生的费用，不属于开发成本，所以选C。

7.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

答案：A。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款。已知未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，已抵押贷款余额为1000万元，社会一般贷款成数为50％，拖欠的建设工程价款为1000万元，代入公式可得：\(6000-1000\div50\%-1000=2500\)万元，选A。

8.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和可重新改造或改变用途的旧房等

D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

答案：D。假设开发法通常测算的是在整个开发经营期内的价格剩余，不是一次性的价格剩余。A选项，假设开发法确实是通过预测未来开发完成后的房地产价值，扣除后续开发成本等得到当前房地产价值，是成本法的倒算法；B选项，通过假设开发法可以根据不同的假设条件测算土地最高价格、预期利润和最高费用等；C选项，待开发土地、在建工程和可重新改造或改变用途的旧房等都可以用假设开发法进行估价，所以选D。

9.房地产估价报