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房屋买卖合同违约诉讼程序

一、开篇：当”白纸黑字”变成”一地鸡毛”

清晨的阳光透过律所的玻璃窗洒在案头，一份被反复翻折的房屋买卖合同上，“甲方（卖方）承诺于X月X日前完成过户登记”的条款已经被红笔圈了三遍。王女士的手指轻轻抚过合同末尾自己的签名，声音带着哽咽：“我和丈夫攒了十年钱，就为给孩子买个学区房，现在卖家突然说要涨价20万，否则不卖了。”这样的场景，几乎每天都在全国各地的法院、律所上演——当房屋买卖这一承载着安居梦想的交易，因一方违约沦为纠纷，诉讼便成了许多人不得不走的维权之路。

房屋买卖合同作为典型的双务有偿合同，涉及金额大、法律关系复杂，一旦出现违约（如逾期交房、拒绝过户、隐瞒房屋瑕疵等），往往会给守约方带来巨大经济损失甚至生活困扰。本文将以”全流程拆解+实务要点提示+人文情感共鸣”的方式，带您深入了解房屋买卖合同违约诉讼的完整程序，既讲清”怎么做”，也说透”为什么”，让您在维权路上少些迷茫，多份底气。

二、诉讼前的”必修课”：判断违约、收集证据与理性选择

（一）第一步：确认是否构成违约——法律关系的”照妖镜”

要启动诉讼，首先得明确对方是否真的违约。房屋买卖合同的违约形态主要包括：

拒绝履行：如卖家明确表示不卖房，或买家明确表示不付款；

迟延履行：如卖家未按约定期限交房/过户，买家未按时支付房款；

不完全履行：如卖家交付的房屋存在严重质量问题（漏水、结构安全隐患等），或隐瞒抵押、查封等权利瑕疵；

预期违约：如卖家在合同履行期届满前将房屋转卖给第三人并办理过户。

举个真实案例：李大爷将唯一住房卖给张女士，合同约定”签约后30日办理过户”，但第25天时，李大爷儿子以”老人卖房未征得子女同意”为由阻挠过户，并要求加价。这种情况下，李大爷虽未明确说”不卖”，但通过消极不作为（不配合过户）已构成迟延履行，若超过30日仍未办理，就转化为拒绝履行。

需要注意的是，并非所有未按约定履行的行为都算违约。比如，买家因突发重大疾病（如确诊癌症）无法按时凑齐房款，可依据”情势变更”原则主张部分免责，但需提供医院诊断证明等充分证据。

（二）第二步：证据收集——诉讼胜负的”命门”

“打官司就是打证据”，这句话在房屋买卖纠纷中尤为关键。根据笔者代理的上百起案件经验，以下六类证据最易被法院采信：

合同原件及补充协议：这是确定双方权利义务的基础，需重点保留。若合同是电子版（如通过中介平台签订的电子合同），要保存好签约时的手机/电脑记录，必要时可申请公证。

付款凭证：包括定金收据、转账记录（备注”购房款”）、银行流水等。若通过现金支付，需让对方出具收条并签字按手印（最好有见证人）。

沟通记录：微信聊天记录（需保留完整上下文，避免断章取义）、短信、通话录音（录音时要明确双方身份，如”张姐，咱们之前说的6月15号过户，您现在是确定不配合了吗？“）。

房屋现状证明：若涉及质量问题，可拍摄视频、照片（需显示拍摄时间、地点），必要时委托专业机构出具《房屋质量鉴定报告》；若房屋被查封，可到不动产登记中心调取《不动产登记信息查询结果》。

损失证明：如因卖家违约导致买家错过其他购房机会，可收集同地段同户型近期成交价格（通过链家、贝壳等平台截图，但需注意时效性）；若买家已支付中介费，需保留中介开具的发票或收据。

证人证言：中介人员、物业人员、邻居等知情者的书面证言（需附证人身份证复印件），若证人能出庭作证，证明力更强。

曾有一位刘先生，因卖家违约后删除了微信聊天记录，只保留了自己手机里的截图，结果被对方律师质疑”截图可能被篡改”，最终因证据不完整败诉。这提醒我们：证据要尽早固定，且尽量保留原始载体（如手机、电脑）。

（三）第三步：协商与调解——诉讼之外的”柔性路径”

诉讼是”最后的武器”，但在起诉前，不妨先尝试协商或调解。

协商：直接与对方沟通，明确表达诉求（如继续履行合同+赔偿违约金，或解除合同+赔偿损失）。笔者曾代理的一个案件中，买家通过向卖家发送《律师函》（注明”若5日内不配合过户，将起诉并索赔50万元”），卖家权衡后主动完成了过户。

调解：可通过社区、中介、行业协会（如房地产中介协会）或法院的诉前调解中心介入。调解成功后，法院会出具《民事调解书》，与判决书具有同等法律效力，且调解周期短（通常1-2个月），能快速解决纠纷。

一位70多岁的陈奶奶，因儿子擅自出售她的房产（未签字）引发纠纷，通过社区调解员多次上门沟通，最终儿子认识到错误，主动撤销了交易，陈奶奶既保住了房子，又避免了母子反目。这说明，有些矛盾通过非诉讼方式解决，效果可能更好。

三、正式启动：起诉与法院受理程序详解

（一）确定管辖法院——“打对地方”很重要

房屋买卖合同纠纷属于”不动产纠纷”，根据《民事诉讼法》规定，由不动产所在地（即房屋所在地）的基层人民法院管辖。例如，房屋在朝阳区，就向朝阳区法院起诉