2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（1016）.docxVIP

房地产估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

下列房地产估价原则中，属于技术性原则的是（）。

A.独立、客观、公正原则

B.合法原则

C.最高最佳利用原则

D.替代原则

答案：D

解析：房地产估价原则分为基本原则和技术性原则。基本原则包括独立、客观、公正原则（核心原则）、合法原则、价值时点原则；技术性原则包括替代原则、最高最佳利用原则。替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，属于技术性原则，故选D。A为核心原则，B为基本原则，C虽为技术性原则但题干问“属于技术性原则”，需注意区分，C和D均为技术性原则，但本题选项设置中D更符合典型技术性原则定义。

运用收益法评估某写字楼价值时，若预测未来净收益逐年递增，则应优先选择的收益流模式是（）。

A.净收益每年不变

B.净收益按一定比率递增

C.净收益按一定数额递增

D.净收益先减后增

答案：B

解析：收益法中净收益的流模式需根据预测情况选择。若净收益逐年递增且递增速度稳定（如每年增长5%），应选择按比率递增模式（B）；若递增数额固定（如每年增加10万元），则选C。题目明确“逐年递增”，未限定数额或比率，通常实务中比率递增更符合长期趋势（如租金随通胀增长），故选B。A适用于稳定收益，D无明确适用场景。

某宗住宅用地出让合同约定容积率≤2.5，实际开发时建成容积率3.0的住宅。估价时应（）。

A.按实际容积率3.0计算

B.按法定容积率2.5计算

C.按最高最佳利用原则重新确定容积率

D.按政府批准的调整后容积率计算

答案：B

解析：合法原则要求估价以估价对象的合法权益为前提。出让合同约定的容积率是法定限制，实际开发超容属于违法行为，估价时应按合法权益（即合同约定的2.5）计算，故选B。C错误，最高最佳利用需在合法前提下；D需政府批准调整后才有效，本题未提及批准。

市场法中，选取可比实例时，交易日期与价值时点的间隔一般不宜超过（）。

A.3个月

B.6个月

C.1年

D.2年

答案：C

解析：《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）规定，市场法中可比实例的交易日期与价值时点间隔不宜超过1年，最长不超过2年（特殊情况）。常规情况下选1年，故选C。

成本法评估旧房地产时，计算建筑物折旧的方法不包括（）。

A.年限法

B.市场提取法

C.分部分项法

D.收益损失资本化法

答案：D

解析：建筑物折旧的计算方法包括年限法（如直线法）、市场提取法（通过可比实例求取）、分部分项法（按各部件分别计算）。收益损失资本化法属于评估房地产价值减损的方法（如存在租赁纠纷），而非直接计算折旧，故选D。

下列房地产中，通常不适用于收益法评估的是（）。

A.出租的公寓

B.行政办公楼

C.星级酒店

D.加油站

答案：B

解析：收益法适用于有经济收益或潜在经济收益的房地产。行政办公楼通常无直接收益（由政府使用），难以通过收益法评估；出租公寓、酒店、加油站均有稳定租金或经营收益，故选B。

房地产估价报告中，“估价对象分析”部分不包括（）。

A.区位状况描述

B.实物状况描述

C.权益状况描述

D.市场背景分析

答案：D

解析：估价报告中“估价对象分析”应包括区位、实物、权益三方面状况描述；“市场背景分析”属于“估价依据”或“估价假设与限制条件”后的独立部分，故选D。

某在建工程因开发商资金链断裂停工2年，评估其价值时应重点考虑（）。

A.后续开发成本

B.工程质量缺陷

C.市场需求变化

D.以上均需考虑

答案：D

解析：在建工程估价需考虑后续开发成本（完成工程所需费用）、工程质量缺陷（停工可能导致的结构损伤）、市场需求变化（停工期间市场可能下行），三者均影响最终价值，故选D。

下列属于房地产外部折旧的是（）。

A.建筑物墙体裂缝

B.小区配套设施老化

C.周边新建垃圾处理厂

D.楼层布局不合理

答案：C

解析：外部折旧（经济折旧）是因外部环境变化导致的价值减损。周边新建垃圾处理厂（外部因素）属于外部折旧；A为物质折旧，B为功能折旧（小区内部配套），D为功能折旧（设计缺陷），故选C。

房地产估价的价值时点通常是（）。

A.估价作业日期

B.估价委托日

C.估价对象状况对应的日期

D.估价报告出具日

答案：C

解析：价值时点是评估价值所对应的某一特定时间，需与估价对象状况（如现房/期房）、市场状况一致，故选C。A是估价工作开展的时间段，B是委托起始日，D是报告完成日，均非价值时点。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

下列属于房地产估价基本程序的有（）。

A.受理估价委托

B.制定估价作业方案

C.实地查勘估价对象

D.编写估价报告

答案：ABC