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中级经济师房地产实务历年案例题练习题汇总有答案

案例分析题

案例一

某房地产开发企业以出让方式取得一宗住宅用地的使用权，出让合同约定的动工开发期限为1年。因资金不足，该企业于出让合同生效后第6个月开始动工开发建设，并于2年后建成了商品房。该企业拟以该宗房地产进行抵押贷款。

1.按照规定，该企业出让合同约定的动工开发期限为1年，满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。

A.10%

B.15%

C.20%

D.25%

答案：C

解析：根据规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

2.该企业建成的商品房可以采用的销售方式有（）。

A.自行销售

B.委托房地产经纪机构销售

C.售后包租销售

D.返本销售

答案：AB

解析：商品房销售可以自行销售，也可以委托房地产经纪机构销售。而售后包租和返本销售是被禁止的销售方式。售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为；返本销售是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

3.若该企业以该宗房地产进行抵押贷款，下列说法正确的有（）。

A.该企业可以将该宗土地使用权单独抵押

B.该企业可以将该宗土地上的建筑物单独抵押

C.该企业可以将该宗土地使用权和地上建筑物一并抵押

D.该企业将该宗土地使用权和地上建筑物一并抵押时，应对抵押物进行估价

答案：CD

解析：以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押；以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。所以不能将土地使用权单独抵押，也不能将地上建筑物单独抵押，应将土地使用权和地上建筑物一并抵押。同时，房地产抵押时，应当对抵押物进行估价。

案例二

某房地产开发公司开发建设一住宅小区，建设用地面积为50000平方米，住宅平均售价为3000元/平方米。该小区建设总投资为5000万元，其中自有资金2000万元，向银行贷款3000万元，贷款年利率为8%。小区建成后全部售出。

1.该小区的总建筑面积为（）平方米。（假设该小区住宅的建筑密度为30%，容积率为2.0）

A.50000

B.100000

C.150000

D.200000

答案：B

解析：容积率=总建筑面积÷建设用地面积，已知建设用地面积为50000平方米，容积率为2.0，所以总建筑面积=建设用地面积×容积率=50000×2=100000平方米。

2.该小区的销售总收入为（）万元。

A.20000

B.25000

C.30000

D.35000

答案：C

解析：已知住宅平均售价为3000元/平方米，总建筑面积为100000平方米，销售总收入=平均售价×总建筑面积=3000×100000÷10000=30000万元。

3.该项目的财务费用为（）万元。

A.240

B.300

C.360

D.400

答案：A

解析：财务费用主要是贷款利息，贷款金额为3000万元，年利率为8%，财务费用=贷款金额×年利率=3000×8%=240万元。

案例三

某房地产经纪机构接受一房地产开发企业的委托，代理销售其开发的一住宅小区。该小区共有100套住宅，其中两居室60套，三居室40套。

1.该房地产经纪机构在代理销售该小区住宅时，应（）。

A.签订书面的委托代理合同

B.向委托人披露相关信息

C.以委托人的名义与买受人签订房屋买卖合同

D.收取佣金以外的其他费用需经委托人同意

答案：ABCD

解析：房地产经纪机构接受委托代理销售房屋时，应签订书面的委托代理合同，明确双方的权利和义务；要向委托人披露相关信息，包括市场情况、客户信息等；应以委托人的名义与买受人签订房屋买卖合同；收取佣金以外的其他费用需经委托人同意。

2.若该小区两居室的销售均价为80万元/套，三居室的销售均价为120万元/套，该小区住宅的整体销售均价为（）万元/套。

A.96

B.100

C.104

D.108

答案：C

解析：整体销售均价=（两居室销售总价+三居室销售总价）÷总套数。两居室销售总价=60×80=4800万元，三居室销售总价=40×120=4800万元，总套数为100套，整体销售均价=（4800+4800）÷