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房地产行业城中村改造市场分析

一、城区外拓减速，超大特大城市进入挖潜市内土地价值的阶段

（-）过去城市更注征用低价农地摊大饼发展，忽略老城改造

我国快速城市化进程中，因农地征收价格较低、新片区开发效率高,

城市发展以摊大饼式开拓外围为主，老城改造被忽视。1）过去城市

产业快速发展、人口急剧膨胀，原城区土地无法承载相应需求，亟需

提升土地利用效率或开辟增量空间。2）由于农村征地价格较低，且

新片区开发速度更快、效率更高，相比之下，老城区人口密度更大、

拆迁成本高、开发难度大且周期长，城市发展往往选择快速向外围拓

展，通过建设新城提供增量土地。老城区改造被搁置甚至忽视，长此

以往便形成棚户区以及老旧小区。3）在摊大饼式外拓过程中，因农

业用地价格远低于宅基地，土地征收以农业用地为主，剩下的宅基地

被城区包围，由此留下了城中村。4）以武汉为例，2021年武汉建成

区面积为885平方公里，新城规划面积达719平方公里，形成东西

湖、汉南、蔡甸等6个新城区。相比大规模的新城建设，武汉老城区

改造进度则较为落后，中心城区仍有大量城中村，约占中心城区土地

面积1/4o

目前超大特大城市存在三大类顽“疾”：棚户区、老旧小区和城中村。

1）棚户区土地性质为国有建设用地，主要是由城市发展进程中规划

不合理、政策监管缺失产生的自建加建住房以及因单位效益不好，逐

渐失修失管的集体宿舍演变而来。2）老旧小区主要指2000年底前

建成的小区，面临市政配套设施不完善、社区服务设施不健全等问题,

老旧小区长期存在，不断会有小区因楼龄过长、配套设施跟不上居民

需求变成老旧小区。3）城中村则是城市化快速推进的过程中，城市

空间迅速向周围城郊农村扩张，农业用地征收成本比宅基地更低，其

被征收后，剩下的农民宅基地、公共设施用地、经营用地被城包围

后形成的城中的农村聚落，其土地性质仍为村集体建设用地。

困表8改造前大冲村厂房、商铺等集体物业占总建面38%

美别珑筑面积（万平）所占比例

居住建筑59.5956%

工业建筑19.8619%

商业建筑18.9418%

办公建筑1.151%

配套建筑0.290%

其他建筑6.486..

合计106.31

三者形成原因各不相同，但本质上都是土地资源没有被充分开发利用。

1）棚户区、老旧小区和城中村，往往都处于老城区内，均面临相同

的问题：房屋密度过大、存在消防等严重安全隐患，基础设施配套缺

乏，环境卫生脏乱差。尤其是规划不合理、建设不合规、地块分散、

产权主体复杂等历史问题。但问题本质都是土地使用效率较低，可以

通过改变建筑形态满足真实需求，带来土地使用效率的提升。2）但

其中一部分当前也在发挥着重要功能，广深等珠三角城城中村往往

密度大、楼层高、聚集在产业周围，房租低廉，容纳了大量低收入群

体，虽然存在一定的安全和城界面方面的负外部性，但区域土地使

用效率已达较高水平。以深圳大冲村为例，紧邻科技城，占地面积约

69万平，改造前建筑面积106.3万平，容积率为1.5,容纳了6.9万

外来人口，占村常住人口98.5%,人均居住面积仅8.4平。此外