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上海商品房预售合同

上海商品房预售合同是规范房地产开发企业与购房者之间权利义务关系的重要法律文件，其订立需严格遵循《中华人民共和国合同法》《城市房地产管理法》及《上海市房地产转让办法》等相关法律法规。合同主体包括出卖人和买受人双方，其中出卖人必须是依法取得房地产开发资质、持有《上海市商品房预售许可证》的企业法人，需在合同中明确标注营业执照号、法定代表人信息及注册地址；买受人则需提供有效身份证明文件，若是法人单位还需提交统一社会信用代码，确保交易主体资格合法有效。双方在签订合同前，出卖人应主动出示预售许可证原件，许可证编号及发证机关信息需在合同中专项列明，买受人有权核实许可证与项目的对应关系，避免购买未取得合法预售资格的商品房。

项目基本情况是合同的核心组成部分，需详细载明项目名称、具体地理位置及规划审批信息。项目所在位置应精确到区县路号，规划用途需明确为商品住宅、商业用房或其他类型，同时标注项目的总建筑面积、容积率及建筑密度等规划指标。合同中还应注明项目的地上与地下层数、预计竣工时间，以及供水、供电、供气、通讯等基础设施的配套标准。对于分期开发的项目，需特别说明本期工程的建设范围及与后续工程的衔接关系，包括施工期间的交通组织、噪音控制等影响买受人权益的事项。出卖人需如实披露项目是否存在抵押、查封等权利限制情况，若存在抵押权，应明确抵押权人名称、抵押登记编号及债务履行期限，确保买受人充分知晓所购商品房的权利状态。

预售商品房状况的描述需达到可明确识别的标准，包括房屋的具体坐落、结构类型、层数及层高。房屋用途必须与规划许可一致，结构类型需注明是钢混、砖混还是其他结构，层高应精确到小数点后一位。预售建筑面积以房管部门认可的测绘机构出具的预测报告为准，合同中需分别列明套内建筑面积和公摊建筑面积，公摊部分应详细说明包含的部位及计算依据。房屋的权利状况需单独列明条款，明确是否存在抵押、共有权人或其他权利限制，若存在在建工程抵押，出卖人需承诺在约定时间内办理解押手续，并约定未按期解押的违约责任。对于精装修房屋，装修标准应具体到主要材料品牌、型号及施工工艺，设备配置需列明空调、热水器等主要家电的规格参数，避免使用“高档”“优质”等模糊表述。

计价方式与付款条款是合同的关键内容，上海地区目前主要采用按套内建筑面积计价或按套计价两种方式。按套内建筑面积计价时，需明确单价和总价，单价精确到元，总价以大写和小写两种形式呈现；按套计价则直接约定总价款，但仍需注明房屋的预测建筑面积。付款方式可选择一次性付款、分期付款或按揭贷款，一次性付款需约定付款期限及资金监管要求；分期付款应明确每期付款比例和时间节点，通常首期付款不低于总房款的30%；按揭贷款需注明贷款银行、预计贷款金额及办理时限，出卖人应协助买受人办理贷款手续，但不承担保证贷款获批的责任。无论采用何种付款方式，合同均需约定买受人逾期付款的违约责任，通常按逾期金额的日万分之零点五至万分之二计算违约金，累计违约金一般不超过合同总价款的2%。

面积确认及差异处理条款需严格遵循国家规范，合同中应明确约定商品房的实测面积以房管部门委托的测绘机构出具的测绘报告为准。面积差异比的计算方式为（实测面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%，当差异比绝对值在3%以内（含3%）时，双方按实测面积据实结算房价款；差异比绝对值超出3%的，买受人有权选择退房或继续履行合同。若选择退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内退还已付房款，并按同期银行活期存款利率支付利息；若选择继续履行，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有，不足3%部分则由买受人按合同单价补足。对于公摊面积的差异处理，需特别约定仅在公摊部位发生设计变更时方可调整，且变更需经过规划部门批准并提前通知买受人。

交付条件与时间是保障买受人权益的重要条款，合同中需明确约定商品房交付时应具备的法定条件，包括取得建筑工程竣工验收备案证明文件、满足基本居住使用的基础设施配套条件，以及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。交付时间应具体到年月日，出卖人需提前15日书面通知买受人办理交接手续，通知中应列明交接流程、需携带的材料及费用明细。房屋交付时，双方应共同对房屋质量、装修标准及设备配置进行查验，发现问题的，出卖人需在约定时间内整改，整改期间不视为逾期交付。对于基础设施的交付标准，需明确供水、供电、供气等达到正常使用条件的具体指标，如供电容量不低于4.5千瓦/户，供水压力符合国家规范等。

违约责任条款需针对不同违约情形分别约定，出卖人逾期交付房屋的，应按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，逾期超过90日的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。若房屋交付时存在主体结构质量问题，买受人有权拒收房屋并要求退房，出卖人需退还全部已付款项并赔偿一倍房款的