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虚开租赁合同

一、虚开租赁合同的定义

虚开租赁合同是指合同当事人为了达到某种非法目的，故意虚构租赁事实或者故意隐瞒真实情况而签订的不真实反映租赁关系的合同。这种合同违背了诚实信用原则，不具备真实的意思表示，在法律上通常被认定为无效，相关当事人可能要承担民事赔偿责任，在涉及诈骗等犯罪行为时还可能面临刑事处罚。

二、虚开租赁合同的表现形式

（一）合同订立方面

意思表示不真实。如果双方并无真实租赁的合意，例如为了逃避债务、获取不当利益（如拆迁补偿等）而虚构租赁关系签订合同，这种情况可能被认定为虚假合同。

订立程序不合常规。正常的租赁合同订立过程会有洽谈、看房、协商租金等环节。若没有这些合理环节的体现，合同订立过程存在不合理的仓促或不合常规之处，可能存在虚假性。

（二）合同内容方面

虚构租赁关系。双方根本不存在真实的租赁需求与租赁行为，却编造出相关合同，例如为了在拆迁中获取更多补偿款，虚构在某房屋存在租赁关系。

租赁价格不真实。故意抬高或降低租金价格以实现特定目的，比如同地段同类型房屋市场租金为每月3000元，而合同约定的租金为每月300元或者10000元且无合理解释，或者为了避税而故意降低租金在合同中的标价。

合同条款不符合常理。如租赁期限、租赁用途等条款与正常的租赁逻辑相悖，例如商业旺铺租赁期限设定为100年或者1个月（没有特殊合理原因）。

存在恶意串通的情形。出租方和承租方为了共同损害第三方利益而签订虚假租赁合同。

（三）合同履行方面

支付租金异常。没有租金支付的实际记录或者支付方式明显异常（如虚假的转账记录等），可作为认定虚假合同的依据。

房屋占有使用情况不符。承租人没有实际占有使用房屋，与正常租赁关系中承租人享有使用权益相悖，这也可能被认定为虚假租赁合同。

三、虚开租赁合同的法律后果

（一）民事责任

合同无效。根据相关法律规定，如果合同签订过程中存在欺诈、胁迫等情形，或者合同内容违反法律规定，以合法形式掩盖非法目的，损害国家、集体或者第三人利益等，则该合同自始无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

赔偿损失。即使合同被认定为无效，如果一方因另一方的虚假信息或欺诈行为遭受损失，违约方仍需承担相应的民事赔偿责任，例如承租人因房屋质量问题产生的修复费用等。

（二）行政责任

单纯制作假的租赁合同，没有其他后续违法目的，可能违反治安管理处罚法，会被处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款。

（三）刑事责任

合同诈骗罪。以非法占有为目的，利用假租赁合同实施诈骗，骗取对方财物，数额较大的，构成合同诈骗罪。根据相关法律规定，个人诈骗公私财物数额在二万元以上的，属于“数额较大”。有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；以其他方法骗取对方当事人财物的。

非法经营罪。若假租赁合同用于逃避房屋租赁登记备案等行政管理，扰乱市场秩序，情节严重的，可能构成非法经营罪。

四、虚开租赁合同的典型案例

案例一：虚构长租约阻碍司法拍卖

无法偿还银行债务，又不甘心自家房产被法院强制执行，周某竟利用“买卖不破租赁”原则，让亲戚邓某冒充租客，签下租期长达20年、租金100余万元的房屋租赁合同。法院的执行因此横生波折。在这起案件中，案涉租赁合同约定的租金支付方式为10年一付，分两次付清，而在双方订立该合同的第二年即2020年12月31日前，邓某就付清了全部的101万元租金，且合同约定的租期长达20年，却未载明租金支付标准，只是笼统地约定了101万元，与正常租赁合同存在较大差别，极为反常。同时，检察人员调查发现出入别墅的都是周某的妻子金某，而不是承租人邓某，社区网格员也证实该别墅是由周某和金某居住，物业管理方证实邓某从未缴纳过水电费、物业费等费用。此外，周某曾在与银行签订金融借款合同时，签订了一份《抵押物自用声明书》，明确写着所抵押的房产由本人自己使用，没有出租，这与他声称的房屋已出租给邓某的说法前后矛盾。最终，法院认定案涉房屋租赁合同明显违背常情常理，无法证明合同双方存在真实有效的房屋租